title: 錦繡華庭大三居換房之路 author: 書蟲 tags: [] categories:
- 生活 date: 2021-05-09 08:26:00
全家搬到燕郊住
2021.4月，月底。已經舉家搬遷到燕郊來住了。
這件事說起來非常的感慨。 按照原先的計劃，是不會來燕郊住的。畢竟燕郊的通勤壓力實在是大。
事情的轉機來自通州租的那套房的樓下的鄰居，由於孩子晚上睡得晚並且在屋裡跑來跑去，可能有一定程度的影響到樓下早睡的老太太了。於是這個老太太就報復性的敲他們家房頂，嚴重影響我們的心情也影響睡眠。這件事，那個老太太無理取鬧的成分佔大部分。
但是老弱群裡我是傷不起的，所以只能離開。按照計劃是等到五一假期的時候，才搬過去。這樣的話，多少還富於一些時間來打包東西。並且五一的假期裡搬家也不會太趕。
無奈那個該死的老太太，變本加厲，最終鬧的我們忍無可忍，恰好燕郊的房子也定了下來，所以我們當時就臨時決定，晚上9點搬過去，當天晚上就在燕郊睡了。收拾完，都已經是夜裡12點以後了。
沒有事先準備的
公積金貸款
如果走公積金貸款的話，能節省幾十萬，月供壓力能省7百多。預約公積金貸款很麻煩，批貸需要一兩個月的時間。這些都需要提前計劃好，在買房的時候和賣方商量好
提前預約還尾款
賣了兩套房子，有一套房子因為提前預約了還尾款，所以沒怎麼影響。但是另一套因為沒有提前約，就要從賣的那一天約還尾款，額外等了一個月。
租房過渡
買毛坯房，從購買到裝修，到入住需要至少一年的時間。所以要安排好租房的事情。租房和裝修的時候，尤其注意甲醛的危害。孩子還小，一定不能住在有甲醛的房子裡。
在14-2-502住了2個月，發現有甲醛，悠悠晚上老咳嗽，所以必須退租，重新租了一個19-1-803，這週末就搬完家了。2021.7.8
兩個月的時間裡搬家2次真的挺折騰的。但是沒辦法，要保證住著安全啊。
最近的事情挺多的。但是好在都按照計劃進行著。
貸款、徵信
要提前還清銀行貸款、信用卡貸款。否則會影響銀行批貸。買車如果走貸款的話會和買房貸款有衝突，要先買完房，保證放款之後才能申請買車貸款。
先落戶
目前燕郊的二手房沒有放開，外地人不能買，只有本地戶口的人才可以買。所以我需要先落戶。一手房放開了，沒有戶口可以買，但是一手房普遍每平米要貴3千以上，所以買一手房不合適。
先去三河市官網預約，如果辦理落戶手續時間過長的話，可以考慮戶口隨遷。 ----更新---- 這條路走不通，因為按照政策，只有一次落戶機會，已經用完了。 我想落戶只能走隨遷，但是需要滿一年才能允許隨遷落戶。所以這條路也不通。另外，還有一條路就是走辦公司落戶，走人才引進。 ----更新---- 現在走的是人才引進的落戶方式，先辦理公司，然後交稅的方式落戶。4月份辦理的時候，政策是需要交2個月的稅才能辦理。5月份之後，變成了交一個月的稅就可以辦理。我這個月已經滿足條件，明天就可以去遞交落戶的材料了。
落戶的時間安排：
5月10日提交材料5月14日下準籤，在回老家蓋章，預計3-5天時間咱們落戶5月21日落戶，落戶當天就可以照身份證，身份證大概15-20天出來6月20號之前身份證也出來了，咱們錢也差不多都到了。
5月21日完成落戶，拿到新的戶口本，15天之後，就可以領取新的身份證了。
----更新---- 7月份的時候燕郊放開了二手房購買資格，不需要戶口也可以買了。只不過不讓宣傳而已，但是即便這樣，7月份的成交量也出現了爆發增長。但是房價並沒有增長多少。
這件事對我的影響是，花了辦理落戶買房的冤枉錢，4千。 另一個影響是銀行接收的貸款需求增多，加上銀行額度受限制，導致很多利率低的銀行直接不再接收貸款申請了。最終我只能選工行，利率是5.39%。而且這還影響到了我辦理貸款的速度。直到現在8.4號了，我的房貸還沒批。
賣掉39街區
賣掉這個小區的主要目的就是把月供的壓力降下來，提升生活的幸福指數。 賣掉之後可以節省掉的月供開銷有： 2700 + 6500 = 9200 元
下面這個圖是貝殼網站後臺，目前展示的價格是39萬，預計36萬可以賣掉。
交易前後
2021.5.12
按照制定好的買房計劃一步步的實施著，目前除了39街區還沒有按照預期賣掉之外，其餘的和預期的基本吻合。如果真的能把整個計劃落地，也就是說如果真的可以買到一套如意的大房子，那我的心情將會務必滿足和激動。最近這段時間，從3月份開始有模糊的想法，到4月份開始行動，一直到目前的進行中的各個階段我內心都非常煎熬。但是每次想象到擁有了自己的那套房子，有屬於自己的書房了，我就非常滿足和激動。我每天都在經歷這種無比複雜的心情波動。從煎熬到憧憬，到急躁不安。我一天之內幾乎會看至少五次貝殼App，檢視房源資訊。我知道其實沒有新動態了，但是就是控制不住。
最近燕郊的新聞層出不窮，很多利好訊息被放出來了，每次看到這些訊息，我都很緊張，因為我擔心房子會伴隨利好訊息而漲價。畢竟我現在騎虎難下，已經把二居賣掉了，這個節骨眼上我希望房價穩中有跌。只有這樣對我才是最有利的。當然一定要有好房子掛牌出售，我才能買到中意的房子。現在掛牌的這幾套，數量不多，而且不太滿意。樓層、面積、總價等方面總有不如意的地方。
最近我心情的真實寫照就是煎熬伴隨著憧憬，憧憬伴隨著急躁和迷茫。煎熬是因為換房週期比較長，少說也要三個月吧，每一天的風吹草動都讓我很煎熬。憧憬是因為如果能買到房子，那我夢想的那種生活就成為了顯示，有自己的書房，可以買很多書來讀，房子足夠大，家人住著很舒服。而且我有了兩套房子，家人就可以過來，住在同一個小區了。買完房子之後就可以買車，以後開車上班會更加方便，也讓我的生活更有保證。想到這些我怎麼能不憧憬，怎麼能不激動呢。迷茫是因為出在交易的中間階段，沒有落地為安，任何風吹草動都讓我迷茫。新聞裡報到的訊息，到底會不會帶來房價的上漲，上漲之後我是否還買的起。最近會不會出更嚴厲的調控政策，我會不會喪失購房資質。我能否買到合適的房子。交易是否安全。我資金是否可以週轉的開。等等問題，都讓我很迷茫。
2021.6.5
今天有客戶約談我，要買我的39街區了，出價35.5萬，和我預期的價格一樣。我掛牌的價格是36萬，能賣到35.5已經很好了。如果我想賣到36萬，起碼掛牌價是37萬。總要留一些砍價的餘地的。
我也打算賣掉了，所以和客戶約了明天下午6點見面簽約。價格雙方已經接受，所以見面就可以簽約了。效率真的是挺高的。但是我和濛濛心裡都很忐忑。因為這套房子如果35萬賣掉的話，賠的錢真的太多了。
從買這套房子算起，我們一共投入了這麼多錢： 37萬首付 10萬提前還款 3年的利息 19萬的尾款 如果3年的利息按照7萬算，總投資已經70多萬了。 而如今卻只能賣掉35萬，虧了一半。這是一筆非常糟糕的投資。
但是我還是咬牙要賣掉這套房子，理由是： 雖然6.6號地鐵要動工了，但是這個利好對這套房的房價影響不大，能上漲5萬左右就已經不錯了，而且很可能仍然沒有人接手。也就是說即便地鐵動工了還是不好賣掉，還是賣不上價。所以遇到合適的買家就直接賣掉吧。這個買家走的是德祐，可以解凍15萬給我換尾款，能幫我省一筆費用。雖然不多，但是還是能省一些的。
雖然地鐵開通之後房價肯定能漲，但是那是3年之後的事情了，我等不了那麼長時間。眼下還有很多事情更重要，裝修、買車和提高生活品質等等。這些都需要錢，把房子賣掉可以緩解很多。起碼我買一輛蔚來都可以了，40萬的車也可以負擔的起了。
2021.6.6
根據新聞報道，今天應該是平谷線燕郊段開始施工的日子，但是目前查了所有的新聞，並沒有見到任何相關的報道，是的，不良媒體虛假宣傳的行為又一次被佐證了。老子不陪你們玩了，索性直接把39街區那套賣掉了，資產最佳化，以後踏實過自己日子了。
2021.8.4
已經完成了批貸，等待銀行網籤之後去過戶，估計拿到尾款怎麼也要9月份了
預計收入
35 - 19 = 16 萬
其中還尾款可以用賣903的錢，這樣換尾款就沒有利息了。
剩下的這16萬需要把首付貸款的尾款換掉，目前還有29萬的尾款，這部分錢還有13萬的缺口。
賣掉903
可以節省的月供是4000元。 這樣總共可以節省的月供是 13200 元
新買的房子的月供如果是10000元
則新的月供變成了10000 + 5540 =15540元，並且每個月會減少一項1700元的房租收益，因為買到的這套房子會直接裝修，而不是出租。
目前這套房子已經成交，成交價140萬零八千。由於買房是首付是100萬，加上允許我及時解凍50萬還尾款，幫助我省下了換尾款的利息錢，差不多一萬左右。
交易週期
預計時間：
5.12 他項
5.15解壓
5.30網籤、批貸
6.5過戶、解凍一半的首付50萬
6.30放貸，拿到40萬
真實時間：
7.7才真的放貸，和預期的時間相比，要慢了一週多。而且是在加急的情況下，加急費用是1000元。給我的體感就是中國銀行真的放款很慢。
交易價格
預估價格是145萬，實際成交價是140萬，買房首付100萬。
買房人需要貸款40萬，這筆錢需要銀行批貸、放貸這兩個階段。
那我要是著急的話，可以走加急。
加急的話，一次交1000元，一次交2000。共兩次。
走加急的話預計2個月左右可以完成整個交易過程。
還尾款
房子要想賣出去，我必須把尾款還完。現在還剩餘50萬的尾款。
由於買房是首付是100萬，加上允許我及時解凍50萬還尾款，幫助我省下了換尾款的利息錢，差不多一萬左右。
預計收入
141 - 50 = 91 萬
選房
更新後最中意的房子是14-1-301，總價240萬。月供9423.23元。單價更低，面積一樣大。我去看了三次了，第一次陰天的時候感覺前面樓層遮擋，很壓抑，所以沒考慮。第二次看的時候是晴天，感覺視野還可以，並沒有那麼壓抑了。因而價效比超高。晚上是第三次看，感覺晚上的視野還不錯。明天上午再去看看。大機率就定著一套了。
目前最中意的是這兩套房子。一個是15號樓的10層，一個是14號樓的15層。後者更優質，因為面積更大，單價更低。
這兩個戶型，面積差的挺多的，具體均攤到每一個屋的話，細節如下：
從整個小區歷史成交價格來看，大三居的單價偏高，成交套數也比較少
目前最中意的是14號樓的這套，這套基本上底價在265萬了。按照265萬計算的話，交易費用清單如下：
需要倒信用卡
每月花銷情況：
買入大三居
--更新-- 2021年5月22日買入了14號樓1單元301，總價238萬，單價差不多1.746w。137平米的大戶型，綜合考慮是合適合適的一套，各個方面我都比較滿意。
--更新-- 這是和業主聯絡幾次之後，獲得了最新底價的資料
--更新-- 目前關注的戶型有這些，重點關注的是紅色高亮的房子。尤其是15號樓1單元10層。這個業主也是靠譜賣，價格得話我覺得265萬應該差不多。再往下也能商量。但是這套房子總面積小，129平的。
--更新-- 我中意的戶型就是下面這張圖的戶型，但是這個是2層，層高我不太喜歡。因為我覺著太低了總不安全，被人看見屋裡或者防盜上比較困難之類的。當然離地面太近可能也會相對比較吵一些。這個到時候還得和濛濛商量。而且我當時去看房的時候，看了一個高層的戶型，高層戶型的視野比較好。 從高層看小區南邊是一大片空地，視野很開闊，但是談不上風景多好，壓根就沒有啥風景。僅僅有小區裡面的一些綠化，而且水池子也幹了。
但是這個戶型是全明戶型，沒有遮擋，價效比是非常高的。基本上是賠錢賣的，因為單價是1.77萬。目前這個戶型還沒有上架，貝殼上還搜不到。這是他們後臺看到的。可能是上架手續還沒辦完。
那個剛剛呢，我跟就是昨天，咱們看那個二層那個大三居那個房主溝通了一下，溝通了一下，聊了一下，我跟他剛剛提到這個週期這個情況，當時這個客戶的話，這個業主當時也接受，他這個房子很誠意賣，很誠意賣，你真的可以考慮一下這個房子。
2層是反水層，所以不能買。
首付比例
走單身首套的政策，所以首付比例是30%。
按照總價265萬來計算的話，首付是93.65萬。貸款是185萬，月供10376.77元。
貸款銀行
國有大行：工商銀行
貸款年限
30年
貸款利率
貸款利率 = 基準利率 + LPR浮動利率
4.65 % + 0.75% = 5.39%
上浮的點數75點是不變的，基準4.65變了就會變。
月供
按照總價240萬來計算的話，月供是9423.23元
按照總價265萬來計算的話，月供是10376.77元
其他費用
實際買入的是238萬的 花銷明細
更新v2
按照136平，總價265萬來計算
首付是80萬，貸款185萬
契稅：265 * 1.5% = 3.97萬
個稅：265 * 1% = 2.65萬
小計：6.64125 萬
中介費265 * 2.43% = 6.43萬
過戶：3000元
貸款：3000元
小計：7.0395萬
費用總計：80 + 7.0395 + 6.64125 = 93.65萬
交易結束之後，還缺錢，預計是91 - 93.65 = -2.65萬
加上上面缺的13萬，總共缺口是15.65萬。
心路歷程
對於房子這事情，我最近老感慨了，尤其是遲遲不批貸的情況下。疊加上裝修的樁樁件件，更加感慨了。感慨的是，房子就像是一個巨大的載體，承載了太多東西了。沒有房子的話，我明顯感覺到我就想浮萍一樣，漂泊，沒有根基，無法沉澱自己，也就沒有更進一步的基礎支撐了。因為我想要達成的很多進步都是需要疊加的，而這一塊沒有一個書房給我做賦能，我是無法僅憑一人之力達成的。
2021.8.3
到現在了還沒有批貸呢，我經常害怕政策原因導致房子交易失敗。畢竟現在的大背景是房住不炒，我真的擔心自己會成為第一個吃螃蟹的人。其實批貸我走了加急了。但是無奈的是加急的效果和不加急好像沒什麼區別。從交完首付款到現在已經一個月了，還是沒有批貸。經紀人五次三番往銀行跑，每次都能帶來不一樣的訊息，每次都讓我看到希望，但是每次都沒有真正的批貸。 上上週就是下週就能批貸。因為燕郊工行已經把手續都轉備好了，就差行長簽字了，行長休假，要等到下週簽字。
上週說行長簽字了，已經把手續提交給廊坊銀行了，就等那邊批了，審批透過就可以過戶了。
這周說那邊這周有90%的可能性可以審批，這周可以過戶。然後今天已經是週二了，已經是下午了，還沒有收到任何審批的訊息。
2021.8.4
知道今天仍然沒有批貸。昨天說99%的可能性這周過戶。可是今天都週三了，即便是下午批貸，還要出貸款合同呢，也需要等幾天呢，我真的懷疑這周是否可以過戶。雖然說週末可以過戶，但是畢竟不能提前一天批貸，就不能提前一天過戶，眼看著周又沒有幾天時間了。
日常收入、開支估算
沒有換大房子之前的收入和開支估算是：
換完大房子之後的收入和開支的估算是：
換了大房子之後903的月供就省了，39街區的月供也省了。但是北京銀行的首付貸款月供會增加，因為有16萬的缺口需要補，所以這塊的月供會更多一些。並且有一項房租收入也沒有了，減少了1700左右的收入。而且多了一項10377的月供開支。這樣每個月的還可以大概剩餘3877左右。
但是這樣的計算沒有考慮：裝修花費、買車的花費。
AAAAA 買車、裝修、賣39街區，請保姆，到信用卡
目前已經把39街區賣掉了，明天面籤，做貸款。賣掉之後尾款還有17萬。 算了一下，賣掉903和39街區這兩套房子之後，買入301的話，基本上湊夠了買房的費用，僅差1.5萬。也就是平胡了。不用倒卡。
但是如果裝修、買車的話就需要額外倒卡了。裝修的預算是15萬，買車的話首付預算是7萬左右，這樣需要倒卡22萬左右。這種情況下，算上請保姆的花銷，每個月也能週轉開，而且有4千的富餘。所以最終採用的是這個方案
AA 不賣39街區，倒信用卡
不用賣掉39街區，到信用卡，不借小額貸。這樣算下來其實壓力就沒有那麼大了。 但是需要花一些精力捯飭信用卡。但這僅僅是權宜之計，弄兩年也就結束了。而且考慮到安全問題，因為很多人都這麼幹了很多年了，所以風險並不大，銀行能掙到錢，所以也是允許的。
這樣操作的花銷是
（總價按照240萬計算）
（總價按照245萬計算）
（總價按照265萬計算）
（總價按照270萬計算）
具體的賬目是這樣計算的。
如果在賣掉39街區的話，壓力就更小了。
如果39街區的賣36萬，去掉還尾款的19.7萬，還剩16.3萬
901877.5-650000-163000=88877.5元
還差88877.5元也需要倒卡
按9萬算495元，
這樣操作的花銷是
按照這種方案，賣掉39街區之後，就可以買車，而且買特斯拉壓力不太大。但是如果不賣掉39街區再去買車的話，壓力其實挺大的。
AAA 買車、不賣39街區，倒信用卡、不裝修、請保姆
A 買車、不裝修、不請保姆
假如買一輛特斯拉model Y的話。
現金價格 ¥ 347,900 價格包含估算增值稅
預估購置稅減免金額: ¥ 30,788
預估燃油費節省金額 - ¥ 63,000
價格 減去預估節省費用 ¥ 284,900
實際價格是28.49萬
首付15% 4.27萬
月供¥ 4,946 /月
這樣的話，買車的首付可以從北京銀行借出來，然後月供差不多5000左右。 姨奶的5000是必須要省下來的，這樣就意味著不能請保姆了。 另外缺口的16萬加上買車首付的5萬(4.27+0.8左右保險)，就需要小額貸21萬左右，這樣月供差不多也到7000左右。這樣每個月的還可以大概剩餘3877左右。
其實上面算的不對，月供並不是4946元，而是5996元，節省的費用那個是未來使用中因為加電比加油便宜而省的錢，可以忽略不計，就是個廣告而已。
更新 7.8
特斯拉出了一款標準續航版model Y，27.6萬，磷酸鐵鋰電池，價效比很高。
月供壓力減少了1000。
B 不買車、不裝修、請保姆
近2年不能裝修，而且不買車。如果考慮買車的話，就要另外計算了。顯然這個方案不太合適，因為如果買的是毛坯的話，就只能繼續租房住。但是畢竟住在燕郊，如果沒有車的話，遇到突發狀況之類的，肯定不方便。生活質量也不高。
交易完成後，下一步就準備把小額貸款還清，這樣等著年終獎來還。這樣的話明年2月份就可以把小額貸款還清了。 明年姨奶肯定不回來了，所以明年的時候就節省了姨奶工資5000和首付貸款月供7000，這樣每個月的還可以大概剩餘15877左右。
等到明年手頭寬裕了之後，就可以買車了。
如果2022年7月份買車的話，月供5000，這樣每個月的還可以大概剩餘10877左右。
等到2024年的時候，差不多能還完全部的買車貸款。
到時候再裝修，花40萬左右裝修。月供5000，這樣每個月的還可以大概剩餘10877左右。
2025年入住，這樣就節省了2800的房租，這樣每個月的還可以大概剩餘13677左右。
C 買車、裝修、不請保姆
由於A方案每個月還剩餘3877元，所以不能有錢裝修了，所以C方案無法落地。