title: 锦绣华庭大三居换房之路 author: 书虫 tags: [] categories:
- 生活 date: 2021-05-09 08:26:00
全家搬到燕郊住
2021.4月，月底。已经举家搬迁到燕郊来住了。
这件事说起来非常的感慨。 按照原先的计划，是不会来燕郊住的。毕竟燕郊的通勤压力实在是大。
事情的转机来自通州租的那套房的楼下的邻居，由于孩子晚上睡得晚并且在屋里跑来跑去，可能有一定程度的影响到楼下早睡的老太太了。于是这个老太太就报复性的敲他们家房顶，严重影响我们的心情也影响睡眠。这件事，那个老太太无理取闹的成分占大部分。
但是老弱群里我是伤不起的，所以只能离开。按照计划是等到五一假期的时候，才搬过去。这样的话，多少还富于一些时间来打包东西。并且五一的假期里搬家也不会太赶。
无奈那个该死的老太太，变本加厉，最终闹的我们忍无可忍，恰好燕郊的房子也定了下来，所以我们当时就临时决定，晚上9点搬过去，当天晚上就在燕郊睡了。收拾完，都已经是夜里12点以后了。
没有事先准备的
公积金贷款
如果走公积金贷款的话，能节省几十万，月供压力能省7百多。预约公积金贷款很麻烦，批贷需要一两个月的时间。这些都需要提前计划好，在买房的时候和卖方商量好
提前预约还尾款
卖了两套房子，有一套房子因为提前预约了还尾款，所以没怎么影响。但是另一套因为没有提前约，就要从卖的那一天约还尾款，额外等了一个月。
租房过渡
买毛坯房，从购买到装修，到入住需要至少一年的时间。所以要安排好租房的事情。租房和装修的时候，尤其注意甲醛的危害。孩子还小，一定不能住在有甲醛的房子里。
在14-2-502住了2个月，发现有甲醛，悠悠晚上老咳嗽，所以必须退租，重新租了一个19-1-803，这周末就搬完家了。2021.7.8
两个月的时间里搬家2次真的挺折腾的。但是没办法，要保证住着安全啊。
最近的事情挺多的。但是好在都按照计划进行着。
贷款、征信
要提前还清银行贷款、信用卡贷款。否则会影响银行批贷。买车如果走贷款的话会和买房贷款有冲突，要先买完房，保证放款之后才能申请买车贷款。
先落户
目前燕郊的二手房没有放开，外地人不能买，只有本地户口的人才可以买。所以我需要先落户。一手房放开了，没有户口可以买，但是一手房普遍每平米要贵3千以上，所以买一手房不合适。
先去三河市官网预约，如果办理落户手续时间过长的话，可以考虑户口随迁。 ----更新---- 这条路走不通，因为按照政策，只有一次落户机会，已经用完了。 我想落户只能走随迁，但是需要满一年才能允许随迁落户。所以这条路也不通。另外，还有一条路就是走办公司落户，走人才引进。 ----更新---- 现在走的是人才引进的落户方式，先办理公司，然后交税的方式落户。4月份办理的时候，政策是需要交2个月的税才能办理。5月份之后，变成了交一个月的税就可以办理。我这个月已经满足条件，明天就可以去递交落户的材料了。
落户的时间安排：
5月10日提交材料5月14日下准签，在回老家盖章，预计3-5天时间咱们落户5月21日落户，落户当天就可以照身份证，身份证大概15-20天出来6月20号之前身份证也出来了，咱们钱也差不多都到了。
5月21日完成落户，拿到新的户口本，15天之后，就可以领取新的身份证了。
----更新---- 7月份的时候燕郊放开了二手房购买资格，不需要户口也可以买了。只不过不让宣传而已，但是即便这样，7月份的成交量也出现了爆发增长。但是房价并没有增长多少。
这件事对我的影响是，花了办理落户买房的冤枉钱，4千。 另一个影响是银行接收的贷款需求增多，加上银行额度受限制，导致很多利率低的银行直接不再接收贷款申请了。最终我只能选工行，利率是5.39%。而且这还影响到了我办理贷款的速度。直到现在8.4号了，我的房贷还没批。
卖掉39街区
卖掉这个小区的主要目的就是把月供的压力降下来，提升生活的幸福指数。 卖掉之后可以节省掉的月供开销有： 2700 + 6500 = 9200 元
下面这个图是贝壳网站后台，目前展示的价格是39万，预计36万可以卖掉。
交易前后
2021.5.12
按照制定好的买房计划一步步的实施着，目前除了39街区还没有按照预期卖掉之外，其余的和预期的基本吻合。如果真的能把整个计划落地，也就是说如果真的可以买到一套如意的大房子，那我的心情将会务必满足和激动。最近这段时间，从3月份开始有模糊的想法，到4月份开始行动，一直到目前的进行中的各个阶段我内心都非常煎熬。但是每次想象到拥有了自己的那套房子，有属于自己的书房了，我就非常满足和激动。我每天都在经历这种无比复杂的心情波动。从煎熬到憧憬，到急躁不安。我一天之内几乎会看至少五次贝壳App，查看房源信息。我知道其实没有新动态了，但是就是控制不住。
最近燕郊的新闻层出不穷，很多利好消息被放出来了，每次看到这些消息，我都很紧张，因为我担心房子会伴随利好消息而涨价。毕竟我现在骑虎难下，已经把二居卖掉了，这个节骨眼上我希望房价稳中有跌。只有这样对我才是最有利的。当然一定要有好房子挂牌出售，我才能买到中意的房子。现在挂牌的这几套，数量不多，而且不太满意。楼层、面积、总价等方面总有不如意的地方。
最近我心情的真实写照就是煎熬伴随着憧憬，憧憬伴随着急躁和迷茫。煎熬是因为换房周期比较长，少说也要三个月吧，每一天的风吹草动都让我很煎熬。憧憬是因为如果能买到房子，那我梦想的那种生活就成为了显示，有自己的书房，可以买很多书来读，房子足够大，家人住着很舒服。而且我有了两套房子，家人就可以过来，住在同一个小区了。买完房子之后就可以买车，以后开车上班会更加方便，也让我的生活更有保证。想到这些我怎么能不憧憬，怎么能不激动呢。迷茫是因为出在交易的中间阶段，没有落地为安，任何风吹草动都让我迷茫。新闻里报到的消息，到底会不会带来房价的上涨，上涨之后我是否还买的起。最近会不会出更严厉的调控政策，我会不会丧失购房资质。我能否买到合适的房子。交易是否安全。我资金是否可以周转的开。等等问题，都让我很迷茫。
2021.6.5
今天有客户约谈我，要买我的39街区了，出价35.5万，和我预期的价格一样。我挂牌的价格是36万，能卖到35.5已经很好了。如果我想卖到36万，起码挂牌价是37万。总要留一些砍价的余地的。
我也打算卖掉了，所以和客户约了明天下午6点见面签约。价格双方已经接受，所以见面就可以签约了。效率真的是挺高的。但是我和蒙蒙心里都很忐忑。因为这套房子如果35万卖掉的话，赔的钱真的太多了。
从买这套房子算起，我们一共投入了这么多钱： 37万首付 10万提前还款 3年的利息 19万的尾款 如果3年的利息按照7万算，总投资已经70多万了。 而如今却只能卖掉35万，亏了一半。这是一笔非常糟糕的投资。
但是我还是咬牙要卖掉这套房子，理由是： 虽然6.6号地铁要动工了，但是这个利好对这套房的房价影响不大，能上涨5万左右就已经不错了，而且很可能仍然没有人接手。也就是说即便地铁动工了还是不好卖掉，还是卖不上价。所以遇到合适的买家就直接卖掉吧。这个买家走的是德祐，可以解冻15万给我换尾款，能帮我省一笔费用。虽然不多，但是还是能省一些的。
虽然地铁开通之后房价肯定能涨，但是那是3年之后的事情了，我等不了那么长时间。眼下还有很多事情更重要，装修、买车和提高生活品质等等。这些都需要钱，把房子卖掉可以缓解很多。起码我买一辆蔚来都可以了，40万的车也可以负担的起了。
2021.6.6
根据新闻报道，今天应该是平谷线燕郊段开始施工的日子，但是目前查了所有的新闻，并没有见到任何相关的报道，是的，不良媒体虚假宣传的行为又一次被佐证了。老子不陪你们玩了，索性直接把39街区那套卖掉了，资产优化，以后踏实过自己日子了。
2021.8.4
已经完成了批贷，等待银行网签之后去过户，估计拿到尾款怎么也要9月份了
预计收入
35 - 19 = 16 万
其中还尾款可以用卖903的钱，这样换尾款就没有利息了。
剩下的这16万需要把首付贷款的尾款换掉，目前还有29万的尾款，这部分钱还有13万的缺口。
卖掉903
可以节省的月供是4000元。 这样总共可以节省的月供是 13200 元
新买的房子的月供如果是10000元
则新的月供变成了10000 + 5540 =15540元，并且每个月会减少一项1700元的房租收益，因为买到的这套房子会直接装修，而不是出租。
目前这套房子已经成交，成交价140万零八千。由于买房是首付是100万，加上允许我及时解冻50万还尾款，帮助我省下了换尾款的利息钱，差不多一万左右。
交易周期
预计时间：
5.12 他项
5.15解压
5.30网签、批贷
6.5过户、解冻一半的首付50万
6.30放贷，拿到40万
真实时间：
7.7才真的放贷，和预期的时间相比，要慢了一周多。而且是在加急的情况下，加急费用是1000元。给我的体感就是中国银行真的放款很慢。
交易价格
预估价格是145万，实际成交价是140万，买房首付100万。
买房人需要贷款40万，这笔钱需要银行批贷、放贷这两个阶段。
那我要是着急的话，可以走加急。
加急的话，一次交1000元，一次交2000。共两次。
走加急的话预计2个月左右可以完成整个交易过程。
还尾款
房子要想卖出去，我必须把尾款还完。现在还剩余50万的尾款。
由于买房是首付是100万，加上允许我及时解冻50万还尾款，帮助我省下了换尾款的利息钱，差不多一万左右。
预计收入
141 - 50 = 91 万
选房
更新后最中意的房子是14-1-301，总价240万。月供9423.23元。单价更低，面积一样大。我去看了三次了，第一次阴天的时候感觉前面楼层遮挡，很压抑，所以没考虑。第二次看的时候是晴天，感觉视野还可以，并没有那么压抑了。因而性价比超高。晚上是第三次看，感觉晚上的视野还不错。明天上午再去看看。大几率就定着一套了。
目前最中意的是这两套房子。一个是15号楼的10层，一个是14号楼的15层。后者更优质，因为面积更大，单价更低。
这两个户型，面积差的挺多的，具体均摊到每一个屋的话，细节如下：
从整个小区历史成交价格来看，大三居的单价偏高，成交套数也比较少
目前最中意的是14号楼的这套，这套基本上底价在265万了。按照265万计算的话，交易费用清单如下：
需要倒信用卡
每月花销情况：
买入大三居
--更新-- 2021年5月22日买入了14号楼1单元301，总价238万，单价差不多1.746w。137平米的大户型，综合考虑是合适合适的一套，各个方面我都比较满意。
--更新-- 这是和业主联系几次之后，获得了最新底价的数据
--更新-- 目前关注的户型有这些，重点关注的是红色高亮的房子。尤其是15号楼1单元10层。这个业主也是靠谱卖，价格得话我觉得265万应该差不多。再往下也能商量。但是这套房子总面积小，129平的。
--更新-- 我中意的户型就是下面这张图的户型，但是这个是2层，层高我不太喜欢。因为我觉着太低了总不安全，被人看见屋里或者防盗上比较困难之类的。当然离地面太近可能也会相对比较吵一些。这个到时候还得和蒙蒙商量。而且我当时去看房的时候，看了一个高层的户型，高层户型的视野比较好。 从高层看小区南边是一大片空地，视野很开阔，但是谈不上风景多好，压根就没有啥风景。仅仅有小区里面的一些绿化，而且水池子也干了。
但是这个户型是全明户型，没有遮挡，性价比是非常高的。基本上是赔钱卖的，因为单价是1.77万。目前这个户型还没有上架，贝壳上还搜不到。这是他们后台看到的。可能是上架手续还没办完。
那个刚刚呢，我跟就是昨天，咱们看那个二层那个大三居那个房主沟通了一下，沟通了一下，聊了一下，我跟他刚刚提到这个周期这个情况，当时这个客户的话，这个业主当时也接受，他这个房子很诚意卖，很诚意卖，你真的可以考虑一下这个房子。
2层是反水层，所以不能买。
首付比例
走单身首套的政策，所以首付比例是30%。
按照总价265万来计算的话，首付是93.65万。贷款是185万，月供10376.77元。
贷款银行
国有大行：工商银行
贷款年限
30年
贷款利率
贷款利率 = 基准利率 + LPR浮动利率
4.65 % + 0.75% = 5.39%
上浮的点数75点是不变的，基准4.65变了就会变。
月供
按照总价240万来计算的话，月供是9423.23元
按照总价265万来计算的话，月供是10376.77元
其他费用
实际买入的是238万的 花销明细
更新v2
按照136平，总价265万来计算
首付是80万，贷款185万
契税：265 * 1.5% = 3.97万
个税：265 * 1% = 2.65万
小计：6.64125 万
中介费265 * 2.43% = 6.43万
过户：3000元
贷款：3000元
小计：7.0395万
费用总计：80 + 7.0395 + 6.64125 = 93.65万
交易结束之后，还缺钱，预计是91 - 93.65 = -2.65万
加上上面缺的13万，总共缺口是15.65万。
心路历程
对于房子这事情，我最近老感慨了，尤其是迟迟不批贷的情况下。叠加上装修的桩桩件件，更加感慨了。感慨的是，房子就像是一个巨大的载体，承载了太多东西了。没有房子的话，我明显感觉到我就想浮萍一样，漂泊，没有根基，无法沉淀自己，也就没有更进一步的基础支撑了。因为我想要达成的很多进步都是需要叠加的，而这一块没有一个书房给我做赋能，我是无法仅凭一人之力达成的。
2021.8.3
到现在了还没有批贷呢，我经常害怕政策原因导致房子交易失败。毕竟现在的大背景是房住不炒，我真的担心自己会成为第一个吃螃蟹的人。其实批贷我走了加急了。但是无奈的是加急的效果和不加急好像没什么区别。从交完首付款到现在已经一个月了，还是没有批贷。经纪人五次三番往银行跑，每次都能带来不一样的消息，每次都让我看到希望，但是每次都没有真正的批贷。 上上周就是下周就能批贷。因为燕郊工行已经把手续都转备好了，就差行长签字了，行长休假，要等到下周签字。
上周说行长签字了，已经把手续提交给廊坊银行了，就等那边批了，审批通过就可以过户了。
这周说那边这周有90%的可能性可以审批，这周可以过户。然后今天已经是周二了，已经是下午了，还没有收到任何审批的消息。
2021.8.4
知道今天仍然没有批贷。昨天说99%的可能性这周过户。可是今天都周三了，即便是下午批贷，还要出贷款合同呢，也需要等几天呢，我真的怀疑这周是否可以过户。虽然说周末可以过户，但是毕竟不能提前一天批贷，就不能提前一天过户，眼看着周又没有几天时间了。
日常收入、开支估算
没有换大房子之前的收入和开支估算是：
换完大房子之后的收入和开支的估算是：
换了大房子之后903的月供就省了，39街区的月供也省了。但是北京银行的首付贷款月供会增加，因为有16万的缺口需要补，所以这块的月供会更多一些。并且有一项房租收入也没有了，减少了1700左右的收入。而且多了一项10377的月供开支。这样每个月的还可以大概剩余3877左右。
但是这样的计算没有考虑：装修花费、买车的花费。
AAAAA 买车、装修、卖39街区，请保姆，到信用卡
目前已经把39街区卖掉了，明天面签，做贷款。卖掉之后尾款还有17万。 算了一下，卖掉903和39街区这两套房子之后，买入301的话，基本上凑够了买房的费用，仅差1.5万。也就是平胡了。不用倒卡。
但是如果装修、买车的话就需要额外倒卡了。装修的预算是15万，买车的话首付预算是7万左右，这样需要倒卡22万左右。这种情况下，算上请保姆的花销，每个月也能周转开，而且有4千的富余。所以最终采用的是这个方案
AA 不卖39街区，倒信用卡
不用卖掉39街区，到信用卡，不借小额贷。这样算下来其实压力就没有那么大了。 但是需要花一些精力捯饬信用卡。但这仅仅是权宜之计，弄两年也就结束了。而且考虑到安全问题，因为很多人都这么干了很多年了，所以风险并不大，银行能挣到钱，所以也是允许的。
这样操作的花销是
（总价按照240万计算）
（总价按照245万计算）
（总价按照265万计算）
（总价按照270万计算）
具体的账目是这样计算的。
如果在卖掉39街区的话，压力就更小了。
如果39街区的卖36万，去掉还尾款的19.7万，还剩16.3万
901877.5-650000-163000=88877.5元
还差88877.5元也需要倒卡
按9万算495元，
这样操作的花销是
按照这种方案，卖掉39街区之后，就可以买车，而且买特斯拉压力不太大。但是如果不卖掉39街区再去买车的话，压力其实挺大的。
AAA 买车、不卖39街区，倒信用卡、不装修、请保姆
A 买车、不装修、不请保姆
假如买一辆特斯拉model Y的话。
现金价格 ¥ 347,900 价格包含估算增值税
预估购置税减免金额: ¥ 30,788
预估燃油费节省金额 - ¥ 63,000
价格 减去预估节省费用 ¥ 284,900
实际价格是28.49万
首付15% 4.27万
月供¥ 4,946 /月
这样的话，买车的首付可以从北京银行借出来，然后月供差不多5000左右。 姨奶的5000是必须要省下来的，这样就意味着不能请保姆了。 另外缺口的16万加上买车首付的5万(4.27+0.8左右保险)，就需要小额贷21万左右，这样月供差不多也到7000左右。这样每个月的还可以大概剩余3877左右。
其实上面算的不对，月供并不是4946元，而是5996元，节省的费用那个是未来使用中因为加电比加油便宜而省的钱，可以忽略不计，就是个广告而已。
更新 7.8
特斯拉出了一款标准续航版model Y，27.6万，磷酸铁锂电池，性价比很高。
月供压力减少了1000。
B 不买车、不装修、请保姆
近2年不能装修，而且不买车。如果考虑买车的话，就要另外计算了。显然这个方案不太合适，因为如果买的是毛坯的话，就只能继续租房住。但是毕竟住在燕郊，如果没有车的话，遇到突发状况之类的，肯定不方便。生活质量也不高。
交易完成后，下一步就准备把小额贷款还清，这样等着年终奖来还。这样的话明年2月份就可以把小额贷款还清了。 明年姨奶肯定不回来了，所以明年的时候就节省了姨奶工资5000和首付贷款月供7000，这样每个月的还可以大概剩余15877左右。
等到明年手头宽裕了之后，就可以买车了。
如果2022年7月份买车的话，月供5000，这样每个月的还可以大概剩余10877左右。
等到2024年的时候，差不多能还完全部的买车贷款。
到时候再装修，花40万左右装修。月供5000，这样每个月的还可以大概剩余10877左右。
2025年入住，这样就节省了2800的房租，这样每个月的还可以大概剩余13677左右。
C 买车、装修、不请保姆
由于A方案每个月还剩余3877元，所以不能有钱装修了，所以C方案无法落地。