title: 理想新城二期大三居換房之路 author: 書蟲 tags: [] categories:
- 生活 date: 2021-04-04 22:26:00
賣掉39街區
賣掉這個小區的主要目的就是把月供的壓力降下來，提升生活的幸福指數。 賣掉之後可以節省掉的月供開銷有： 2700 + 6500 + 2964.35 = 12164.35 元
預計收入
41 - 19 = 22 萬
其中0萬是還尾款的時候的利息，可以自己想辦法湊夠9萬先還了，一個月後自己補上缺口即可。
剩下的這22萬需要把首付貸款的尾款換掉，目前還有29萬的尾款，這部分錢還有7萬的缺口。
賣掉903
可以節省的月供是4000元。 這樣總共可以節省的月供是 16164.35元
新買的房子的月供如果是9500元
則新的月供變成了9500 + 5540 =15040元，並且每個月會減少一項1700元的房租收益，因為買到的這套房子會直接裝修，而不是出租。
下面這個圖是貝殼網站後臺，已經上傳了房源的資訊。
先落戶
先去三河市官網預約，如果辦理落戶手續時間過長的話，可以考慮戶口隨遷。 ----更新---- 這條路走不通，因為按照政策，只有一此落戶機會，已經用完了。 我想落戶只能走隨遷，但是需要滿一年才能允許隨遷落戶。所以這條路也不通。另外，還有一條路就是走辦公司落戶，走人才引進。
房子滿兩年，免個稅
需要找到契稅票，如果找不到，可以去補辦，影響不大。房本上沒有滿兩年，所以只能依賴於契稅票滿兩年。
交易價格
預估價格是145萬，實際成交價是140萬，買房需要先付3成首付42萬，然後這筆錢，可以先拿出來10萬用來交買入大三居的訂金，剩餘的32萬是被中信銀行凍結的。
這部分錢我是暫時拿不到的。也就不能直接用來還尾款。
買房人需要貸款98萬左右，這筆錢需要銀行批貸、房貸這兩個階段。
那我要走加急，因為我比較著急儘快完成交易，所以加急的錢是我出的。
加急的話，一次交1000元，一次交2000。共兩次。
走加急的話預計2個月左右可以完成整個交易過程
還尾款
房子要想賣出去，我必須把尾款還完。現在還剩餘50萬的尾款。
那這部分錢怎麼湊呢？
走首付擔保，我需要付利息，利息計算方法32 * 0.02 = 0.64萬
還缺50-32 = 18萬，可以走中介墊資，利息計算方法18 *0.026 * 3=1.404萬
這樣進行到這一步，我需要花費：0.67 + 1.404 + 0.2 + 0.05 = 2.324萬
預計收入
140 - 50 = 90 萬
買入大三居
我中意的戶型就是下面這張圖的戶型，但是這個是2層，層高我不太喜歡。 因為我覺著太低了總不安全，被人看見屋裡或者防盜上比較困難之類的。 當然離地面太近可能也會相對比較吵一些。這個到時候還得和濛濛商量。 而且我當時去看房的時候，看了一個高層的戶型，高層戶型的視野比較好。 從高層看小區南邊是一大片空地，視野很開闊，但是談不上風景多好，壓根就沒有啥風景。僅僅有小區裡面的一些綠化，而且水池子也幹了。
但是這個戶型是全明戶型，沒有遮擋，價效比是非常高的。基本上是賠錢賣的，因為單價是1.77萬。目前這個戶型還沒有上架，貝殼上還搜不到。這是他們後臺看到的。可能是上架手續還沒辦完。
那個剛剛呢，我跟就是昨天，咱們看那個二層那個大三居那個房主溝通了一下，溝通了一下，聊了一下，我跟他剛剛提到這個週期這個情況，當時這個客戶的話，這個業主當時也接受，他這個房子很誠意賣，很誠意賣，你真的可以考慮一下這個房子。
首付比例
走單身首套的政策，所以首付比例是30%。
按照總價242萬來計算的話，首付是72.6萬。貸款是169.4萬。
貸款銀行
國有大行
貸款年限
30年
貸款利率
貸款利率 = 基準利率 + LPR浮動利率
4.65 % + 0.55% = 5.19%
4月份上浮之後
4.65 % + 0.75% = 5.39%
這樣每個月比上浮之前多花銷200元左右:
月供
按照總價242萬來計算的話，月供是9500
其他費用
按照136平，總價242萬來計算
契稅：242 * 1.5% = 3.63萬
個稅：242 * 1% = 2.42萬
中介費242 * 2.3% = 5.566萬
過戶：3000元
貸款：3000元
評估：242元
過戶+抵押：160元
小計：12.2562萬
費用總計：72.6 + 12.2562 + 2.324 = 87.1802萬
交易結束之後，應該還會剩餘一些錢，預計是90 - 87 = 3萬
這3萬可以還上首付貸款的3萬的尾款，餘下的4萬的缺口。
日常收入、開支估算
沒有換大房子之前的收入和開支估算是：
換完大房子之後的收入和開支的估算是：
換了大房子之後903的月供就省了，39街區的月供也省了，招商銀行的首付貸款月供也省了。但是有一項房租收入也沒有了，減少了1700左右的收入。而且多了一項9500的月供開支。這樣每個月的還可以大概剩餘4753左右。
但是這樣的計算沒有考慮：裝修花費、買車的花費。
長期來看，可以節省一下房租、姨奶工資，當然這樣的話一項2000的租金收入也沒有了。這樣每個月的還可以大概剩餘14488左右。
補充協議
你說我買房的時候能籤一個這樣的協議嗎？一個補充協議。就是說，如果我貸款沒有批下來，賣方dei等我批下來，而不能違約取消交易。
德祐李海清：你要是徵信沒問題的話，肯定能批貸批下來，到時候，我們會把這個時效肯定往最批的最晚的那個時間，然後按那個最晚的時間來算，然後按那個週期談。
德祐李海清：合同裡面就會多給你寫那個日期的，在那個日期之內的話，你基本上都能批下來，沒有問題，然後的話合同裡邊兒的話，各種條約違約，什麼條例的話他都是比較完整的，然後都有的。
中介：德祐 VS 鏈家
和鏈家是什麼關係呀？你們的稅費和鏈家的稅費相比哪個低呀？你們在這個風險控制和交易安全這一塊兒和鏈家的有什麼區別嗎？我這一次買的房子更大了，然後這個資金也更多了，所以我對安全這一塊兒的要求也更高了，我還是希望走正規的這種渠道，當然，我相信你們也是貝殼平臺上的正規的中介。但是我還是分不清和鏈家有什麼區別?
我們和鏈家是兄弟門店 都是一個老總左輝 所有的風險交易安全和鏈家的是一樣的 遵守貝殼平臺擬定的各項規則 。合同的條款都是貝殼法務部統一擬定的和鏈家的合同內容都是一樣的。。
那交易的中介費為什麼不一樣呢？
稅費個稅和契稅都是國家規定一樣的 我們平臺規定的就是2.7 你這不也是老客戶嗎 而且也是走的連環單 今天和你聊的是我們經理就是給你這邊走的最低員工內部折扣價
員工最低折扣價是多少啊？
最低費率2.3 低於這個合同都出不來
你就放心吧 這個小區我們都賣了好多房子了 而且你買的那套房子還是我們店的房子呢
給你省點錢還不好啊 不介意你給我們交到2.7
我不是這個意思，能省錢肯定好啊，我肯定想省錢呀！我主要是這個事兒太重要了，我考慮的比較多，所以多問幾句。嗯 所以當時我買的那個房子是從秀方那兒買的。我其實沒太理解你們兄弟公司之間的關係，你能給我說一下嗎？
我們整個流程下來有20多步手續 後期繫結視覺化都可以看到
買完以後後期都拉群 有負責格個相關後期的人員
鏈家德佑是同一個老闆，同使用貝殼找房這個大平臺房源共享，然後的話所有房源都是一樣的，包括後期的所有流程，所有手續走的都是一樣的，包括這個資金監管，所有的流程都是一樣的。
因為理想新城二期呢，是屬於我們的主維護盤，一般的話大部分房源也是我們店這邊兒的就是說，我們上房源維護房源什麼的，就是對這個房源的話更瞭解一些，因為如果我們自己上的房源的話，對業主把控這方面的話也更瞭解一些，為什麼當時你買那個房子的時候是我們這邊的話約業主什麼的，因為是我們業主嗎？這邊兒更瞭解一些，也更說得上話是這樣的。
他為什麼又設定了德佑門店呢？是因為他現在要設設定那個市場佔有率嗎？他現在的話註冊德佑這個品牌的話是要上市嗎？所以說你看現在的話也開了好多的，得有店是這樣。
配套
了去北京的交通不方便之外，生活上還有其他不方便的嗎？尤其是有孩子的家庭。如果這個小區不方便我就換個小區。畢竟我也沒去住過，不瞭解情況。菜新鮮嗎？
菜挺新鮮的，而且也不貴，周邊好多阿姨叔叔專門還別的小區，還在這邊買呢，挺新鮮的，而且買的也比較全。
然後你孩子不是也不大嗎？然後對面兒斜對面兒不就沃爾瑪嗎？沃爾瑪那邊的話更全一些，有這。
然後理想新城這個商圈的話也屬於燕郊市中心位置了，就他兩公里服務圈的衣食住行都有，包括醫院，什麼都在周邊兒。
幼兒園、小學、中學
醫院
小區的南最南排最南面那排底商有一個重疾醫療診所，那個診所裡邊兒就可以看病，然後可以買藥，而且還不像北京那麼麻煩，還得掛號什麼的，基本上去了就能看，還看的挺好的，看小孩兒也看的挺好的。
就是我有一個16號樓的業主把房子我剛給他賣了嗎？他是個大三居的，她就在北京住嗎？他那塊兒就是他覺得去北京太麻煩得排號啊，預約什麼的，他孩子今年五歲多嗎？他就在那個小區拿藥，說完這症狀人家就給就知道配什麼藥，還讓我給他開過幾次呢，這個看小孩兒還看的挺好的。
然後就是小區裡的，然後稍微，然後周邊兒的，就是我們一起上的話，有一個京東友好醫院國友堂醫院，然後在咱們小區開車應該在15分鐘，20分鐘左右吧，就像這個兒童醫院啊，中美醫院嗯，二三醫院都在這個20分鐘左右吧就可以到達，然後高階一點兒的就是這個三甲醫院，燕達醫院開車的話，你就是在那個102國道往南一點兒就到了嗎，半個小時吧，也到了，因為本身眼睛也沒有多大嗎？
你要再看好一點的醫院，就北京的順義那邊兒李橋那個兒研所醫院那個也挺好。
交通
門口沒有去北京的公交車 其餘都很方便
菜市場、生活超市、商場
休閒娛樂
房屋情況
套內面積、公攤面積、得房率
這個大三居的話，他房本面積是136.3套內面積的話是106.04，公攤是30.27， 然後得房率是在百分之七十七點兒吧。
套內106.04
高層的公攤這算可以的
小區入住率
50%左右，但是大三居所在的兩棟樓的入住率比其他樓更低一些
居住體驗
你覺著這房子隔音效果咋樣？
哎呀，我都住習慣了，我覺得也還好，就是我還我兒子也不大，也才五歲，天天也蹦蹦噠噠的也沒事兒，你看我們都住了，住了五年了，都在一起，都住習慣了，我後期再買房，我肯定也是在一期，二期換我也不願意去別處，這塊兒都住習慣了。
樓上樓下的也沒有吵的嗎？比如說晚上樓上有動靜兒，影響睡覺啥的，有沒有
因為咱們這也是屬於青年社羣嗎？一般都是年輕人都還挺有素質的，一般到點兒就都睡覺啦，因為也有人有孩子要上學什麼的嗎？基本不會太晚，到點兒基本上睡覺了，晚上也沒啥東西，而且咱看的那個不是也是那個樓王位置一梯一戶的嗎？本身住的人就少，他應該比我們這正常的住宅還要好一些。
城市增長潛力
看到新聞說中央拿1萬億建設通州，這麼大的城市紅利我其實特別想上車的，無奈通州房價很貴的，買不起車票了。所以只能退而求其次了。燕郊雖然是通州的小弟，但是基礎設施的建設也挺足的。城市發展的紅利肯定是有的，比如地鐵和高鐵。所以這次買房的原因一個是要解決剛需自住的問題，一個是為了能分享城市發展的紅利，抵禦通貨膨脹。通貨膨脹看的是購買力而不是人民幣數值，看看2020年歐美央行大放水就知道，未來的經濟趨勢肯定是高通脹的（相對而言的），所以我肯定要找到抗通脹並且有升職潛力的資產，我認為燕郊的房子就是這樣的資產。
當然如果燕郊的地鐵利好充分釋放之後，房價上漲到趨於平穩之後我還是會考慮賣掉燕郊的房子去北京買的。不過那至少要5年以後了吧。
流動性：二次交易潛力
137平的大三居以後要是賣的話，是不是不好賣啊？我還是考慮以後出手的，多年以後，如果房價漲的高，我會賣掉去北京買。
以後三居是以後的趨勢 三居都搶手 現在就三居賣的好
大三居也賣得好？
現在市區在開盤賣的新房都是洋房了都不叫高層了
備選方案：洋房
現在二胎家庭啊，三車賣得很好，而且像這種戶型的話只有理想形成，有別的小區都難找這種戶型，再加上他樓王位置，整個舒適度是最高的，所以這種三車也好賣，別的小區都找不著這種戶型，而且他的位置不也好嗎？
洋房的話就是層高比較嗯，一般的話就是十層11層的洋房也是一梯兩戶，或者兩梯兩戶，就類似於咱們樓王位置那樣的密度的嗎？公攤還小，所以你看看洋房也行，不過洋房現在價格也挺高的。
像九里香堤的小洋房就比較好，但是那個已經在兩萬四五了，都單價要高，向南呈現在賣的豫東瑞景啊，東駿景的都兩萬五六了，都一說起洋房，它價格都要高很多了。
洋房面積倒是不大，他們九十七八平米就能做一個三居，九十七八平米三居，他那公攤小，但是呢，單價會高一些，回頭我推幾套洋房，你可以看一下。
九里香堤
70大產權的住宅
九里就相對來說，小區品質比較高階一點，他是整體都是小洋房嗎？小區環境比較好，然後教育的話，教育的話，他上的是諸葛店，小學那邊的片區是諸葛店小學啊，小學初中一體的。