title: 理想新城二期大三居换房之路 author: 书虫 tags: [] categories:
- 生活 date: 2021-04-04 22:26:00
卖掉39街区
卖掉这个小区的主要目的就是把月供的压力降下来，提升生活的幸福指数。 卖掉之后可以节省掉的月供开销有： 2700 + 6500 + 2964.35 = 12164.35 元
预计收入
41 - 19 = 22 万
其中0万是还尾款的时候的利息，可以自己想办法凑够9万先还了，一个月后自己补上缺口即可。
剩下的这22万需要把首付贷款的尾款换掉，目前还有29万的尾款，这部分钱还有7万的缺口。
卖掉903
可以节省的月供是4000元。 这样总共可以节省的月供是 16164.35元
新买的房子的月供如果是9500元
则新的月供变成了9500 + 5540 =15040元，并且每个月会减少一项1700元的房租收益，因为买到的这套房子会直接装修，而不是出租。
下面这个图是贝壳网站后台，已经上传了房源的信息。
先落户
先去三河市官网预约，如果办理落户手续时间过长的话，可以考虑户口随迁。 ----更新---- 这条路走不通，因为按照政策，只有一此落户机会，已经用完了。 我想落户只能走随迁，但是需要满一年才能允许随迁落户。所以这条路也不通。另外，还有一条路就是走办公司落户，走人才引进。
房子满两年，免个税
需要找到契税票，如果找不到，可以去补办，影响不大。房本上没有满两年，所以只能依赖于契税票满两年。
交易价格
预估价格是145万，实际成交价是140万，买房需要先付3成首付42万，然后这笔钱，可以先拿出来10万用来交买入大三居的订金，剩余的32万是被中信银行冻结的。
这部分钱我是暂时拿不到的。也就不能直接用来还尾款。
买房人需要贷款98万左右，这笔钱需要银行批贷、房贷这两个阶段。
那我要走加急，因为我比较着急尽快完成交易，所以加急的钱是我出的。
加急的话，一次交1000元，一次交2000。共两次。
走加急的话预计2个月左右可以完成整个交易过程
还尾款
房子要想卖出去，我必须把尾款还完。现在还剩余50万的尾款。
那这部分钱怎么凑呢？
走首付担保，我需要付利息，利息计算方法32 * 0.02 = 0.64万
还缺50-32 = 18万，可以走中介垫资，利息计算方法18 *0.026 * 3=1.404万
这样进行到这一步，我需要花费：0.67 + 1.404 + 0.2 + 0.05 = 2.324万
预计收入
140 - 50 = 90 万
买入大三居
我中意的户型就是下面这张图的户型，但是这个是2层，层高我不太喜欢。 因为我觉着太低了总不安全，被人看见屋里或者防盗上比较困难之类的。 当然离地面太近可能也会相对比较吵一些。这个到时候还得和蒙蒙商量。 而且我当时去看房的时候，看了一个高层的户型，高层户型的视野比较好。 从高层看小区南边是一大片空地，视野很开阔，但是谈不上风景多好，压根就没有啥风景。仅仅有小区里面的一些绿化，而且水池子也干了。
但是这个户型是全明户型，没有遮挡，性价比是非常高的。基本上是赔钱卖的，因为单价是1.77万。目前这个户型还没有上架，贝壳上还搜不到。这是他们后台看到的。可能是上架手续还没办完。
那个刚刚呢，我跟就是昨天，咱们看那个二层那个大三居那个房主沟通了一下，沟通了一下，聊了一下，我跟他刚刚提到这个周期这个情况，当时这个客户的话，这个业主当时也接受，他这个房子很诚意卖，很诚意卖，你真的可以考虑一下这个房子。
首付比例
走单身首套的政策，所以首付比例是30%。
按照总价242万来计算的话，首付是72.6万。贷款是169.4万。
贷款银行
国有大行
贷款年限
30年
贷款利率
贷款利率 = 基准利率 + LPR浮动利率
4.65 % + 0.55% = 5.19%
4月份上浮之后
4.65 % + 0.75% = 5.39%
这样每个月比上浮之前多花销200元左右:
月供
按照总价242万来计算的话，月供是9500
其他费用
按照136平，总价242万来计算
契税：242 * 1.5% = 3.63万
个税：242 * 1% = 2.42万
中介费242 * 2.3% = 5.566万
过户：3000元
贷款：3000元
评估：242元
过户+抵押：160元
小计：12.2562万
费用总计：72.6 + 12.2562 + 2.324 = 87.1802万
交易结束之后，应该还会剩余一些钱，预计是90 - 87 = 3万
这3万可以还上首付贷款的3万的尾款，余下的4万的缺口。
日常收入、开支估算
没有换大房子之前的收入和开支估算是：
换完大房子之后的收入和开支的估算是：
换了大房子之后903的月供就省了，39街区的月供也省了，招商银行的首付贷款月供也省了。但是有一项房租收入也没有了，减少了1700左右的收入。而且多了一项9500的月供开支。这样每个月的还可以大概剩余4753左右。
但是这样的计算没有考虑：装修花费、买车的花费。
长期来看，可以节省一下房租、姨奶工资，当然这样的话一项2000的租金收入也没有了。这样每个月的还可以大概剩余14488左右。
补充协议
你说我买房的时候能签一个这样的协议吗？一个补充协议。就是说，如果我贷款没有批下来，卖方dei等我批下来，而不能违约取消交易。
德祐李海清：你要是征信没问题的话，肯定能批贷批下来，到时候，我们会把这个时效肯定往最批的最晚的那个时间，然后按那个最晚的时间来算，然后按那个周期谈。
德祐李海清：合同里面就会多给你写那个日期的，在那个日期之内的话，你基本上都能批下来，没有问题，然后的话合同里边儿的话，各种条约违约，什么条例的话他都是比较完整的，然后都有的。
中介：德祐 VS 链家
和链家是什么关系呀？你们的税费和链家的税费相比哪个低呀？你们在这个风险控制和交易安全这一块儿和链家的有什么区别吗？我这一次买的房子更大了，然后这个资金也更多了，所以我对安全这一块儿的要求也更高了，我还是希望走正规的这种渠道，当然，我相信你们也是贝壳平台上的正规的中介。但是我还是分不清和链家有什么区别?
我们和链家是兄弟门店 都是一个老总左辉 所有的风险交易安全和链家的是一样的 遵守贝壳平台拟定的各项规则 。合同的条款都是贝壳法务部统一拟定的和链家的合同内容都是一样的。。
那交易的中介费为什么不一样呢？
税费个税和契税都是国家规定一样的 我们平台规定的就是2.7 你这不也是老客户吗 而且也是走的连环单 今天和你聊的是我们经理就是给你这边走的最低员工内部折扣价
员工最低折扣价是多少啊？
最低费率2.3 低于这个合同都出不来
你就放心吧 这个小区我们都卖了好多房子了 而且你买的那套房子还是我们店的房子呢
给你省点钱还不好啊 不介意你给我们交到2.7
我不是这个意思，能省钱肯定好啊，我肯定想省钱呀！我主要是这个事儿太重要了，我考虑的比较多，所以多问几句。嗯 所以当时我买的那个房子是从秀方那儿买的。我其实没太理解你们兄弟公司之间的关系，你能给我说一下吗？
我们整个流程下来有20多步手续 后期绑定可视化都可以看到
买完以后后期都拉群 有负责格个相关后期的人员
链家德佑是同一个老板，同使用贝壳找房这个大平台房源共享，然后的话所有房源都是一样的，包括后期的所有流程，所有手续走的都是一样的，包括这个资金监管，所有的流程都是一样的。
因为理想新城二期呢，是属于我们的主维护盘，一般的话大部分房源也是我们店这边儿的就是说，我们上房源维护房源什么的，就是对这个房源的话更了解一些，因为如果我们自己上的房源的话，对业主把控这方面的话也更了解一些，为什么当时你买那个房子的时候是我们这边的话约业主什么的，因为是我们业主吗？这边儿更了解一些，也更说得上话是这样的。
他为什么又设置了德佑门店呢？是因为他现在要设设置那个市场占有率吗？他现在的话注册德佑这个品牌的话是要上市吗？所以说你看现在的话也开了好多的，得有店是这样。
配套
了去北京的交通不方便之外，生活上还有其他不方便的吗？尤其是有孩子的家庭。如果这个小区不方便我就换个小区。毕竟我也没去住过，不了解情况。菜新鲜吗？
菜挺新鲜的，而且也不贵，周边好多阿姨叔叔专门还别的小区，还在这边买呢，挺新鲜的，而且买的也比较全。
然后你孩子不是也不大吗？然后对面儿斜对面儿不就沃尔玛吗？沃尔玛那边的话更全一些，有这。
然后理想新城这个商圈的话也属于燕郊市中心位置了，就他两公里服务圈的衣食住行都有，包括医院，什么都在周边儿。
幼儿园、小学、中学
医院
小区的南最南排最南面那排底商有一个重疾医疗诊所，那个诊所里边儿就可以看病，然后可以买药，而且还不像北京那么麻烦，还得挂号什么的，基本上去了就能看，还看的挺好的，看小孩儿也看的挺好的。
就是我有一个16号楼的业主把房子我刚给他卖了吗？他是个大三居的，她就在北京住吗？他那块儿就是他觉得去北京太麻烦得排号啊，预约什么的，他孩子今年五岁多吗？他就在那个小区拿药，说完这症状人家就给就知道配什么药，还让我给他开过几次呢，这个看小孩儿还看的挺好的。
然后就是小区里的，然后稍微，然后周边儿的，就是我们一起上的话，有一个京东友好医院国友堂医院，然后在咱们小区开车应该在15分钟，20分钟左右吧，就像这个儿童医院啊，中美医院嗯，二三医院都在这个20分钟左右吧就可以到达，然后高端一点儿的就是这个三甲医院，燕达医院开车的话，你就是在那个102国道往南一点儿就到了吗，半个小时吧，也到了，因为本身眼睛也没有多大吗？
你要再看好一点的医院，就北京的顺义那边儿李桥那个儿研所医院那个也挺好。
交通
门口没有去北京的公交车 其余都很方便
菜市场、生活超市、商场
休闲娱乐
房屋情况
套内面积、公摊面积、得房率
这个大三居的话，他房本面积是136.3套内面积的话是106.04，公摊是30.27， 然后得房率是在百分之七十七点儿吧。
套内106.04
高层的公摊这算可以的
小区入住率
50%左右，但是大三居所在的两栋楼的入住率比其他楼更低一些
居住体验
你觉着这房子隔音效果咋样？
哎呀，我都住习惯了，我觉得也还好，就是我还我儿子也不大，也才五岁，天天也蹦蹦哒哒的也没事儿，你看我们都住了，住了五年了，都在一起，都住习惯了，我后期再买房，我肯定也是在一期，二期换我也不愿意去别处，这块儿都住习惯了。
楼上楼下的也没有吵的吗？比如说晚上楼上有动静儿，影响睡觉啥的，有没有
因为咱们这也是属于青年社区吗？一般都是年轻人都还挺有素质的，一般到点儿就都睡觉啦，因为也有人有孩子要上学什么的吗？基本不会太晚，到点儿基本上睡觉了，晚上也没啥东西，而且咱看的那个不是也是那个楼王位置一梯一户的吗？本身住的人就少，他应该比我们这正常的住宅还要好一些。
城市增长潜力
看到新闻说中央拿1万亿建设通州，这么大的城市红利我其实特别想上车的，无奈通州房价很贵的，买不起车票了。所以只能退而求其次了。燕郊虽然是通州的小弟，但是基础设施的建设也挺足的。城市发展的红利肯定是有的，比如地铁和高铁。所以这次买房的原因一个是要解决刚需自住的问题，一个是为了能分享城市发展的红利，抵御通货膨胀。通货膨胀看的是购买力而不是人民币数值，看看2020年欧美央行大放水就知道，未来的经济趋势肯定是高通胀的（相对而言的），所以我肯定要找到抗通胀并且有升职潜力的资产，我认为燕郊的房子就是这样的资产。
当然如果燕郊的地铁利好充分释放之后，房价上涨到趋于平稳之后我还是会考虑卖掉燕郊的房子去北京买的。不过那至少要5年以后了吧。
流动性：二次交易潜力
137平的大三居以后要是卖的话，是不是不好卖啊？我还是考虑以后出手的，多年以后，如果房价涨的高，我会卖掉去北京买。
以后三居是以后的趋势 三居都抢手 现在就三居卖的好
大三居也卖得好？
现在市区在开盘卖的新房都是洋房了都不叫高层了
备选方案：洋房
现在二胎家庭啊，三车卖得很好，而且像这种户型的话只有理想形成，有别的小区都难找这种户型，再加上他楼王位置，整个舒适度是最高的，所以这种三车也好卖，别的小区都找不着这种户型，而且他的位置不也好吗？
洋房的话就是层高比较嗯，一般的话就是十层11层的洋房也是一梯两户，或者两梯两户，就类似于咱们楼王位置那样的密度的吗？公摊还小，所以你看看洋房也行，不过洋房现在价格也挺高的。
像九里香堤的小洋房就比较好，但是那个已经在两万四五了，都单价要高，向南呈现在卖的豫东瑞景啊，东骏景的都两万五六了，都一说起洋房，它价格都要高很多了。
洋房面积倒是不大，他们九十七八平米就能做一个三居，九十七八平米三居，他那公摊小，但是呢，单价会高一些，回头我推几套洋房，你可以看一下。
九里香堤
70大产权的住宅
九里就相对来说，小区品质比较高端一点，他是整体都是小洋房吗？小区环境比较好，然后教育的话，教育的话，他上的是诸葛店，小学那边的片区是诸葛店小学啊，小学初中一体的。