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- 生活 date: 2021-03-12 20:50:00
阿布在燕郊
燕郊的史詩級利好
2021.3.10
1
直接講關鍵詞，不賣關子。
這個史詩級利好，不是傳了一千年的劃北京什麼的鏡花水月，也不是什麼徹底放開限購的謠言，更不是難產了很久的北三新區或者三北新區，更不是規劃釋出了。
而是踏踏實實的落地利好分析。 如圖
這段話，是三河最新的工作報告。
這個工作報告裡的關鍵是這三個字：TOD！
TOD是什麼？不用說鄉親們，很多管事兒的其實也並不明白。
整個河北省，19萬平方公里，接近7000萬人口，目前只有石家莊市開通了大約61公里的城市軌道交通，所以大家對TOD沒有概念，是很正常的。
就連北京，對於TOD，也僅僅屬於探索階段。
鄉親們都知道，地鐵是會跑的。
但是地鐵站會跑的，平谷線絕對是蠍子拉粑粑獨一份。
2018年，當俺在密圈嘚吧說，平谷線要跑，會在植物園設一站時，大家都是很懵逼的。
後來，直到後來官方說了，平谷線最佳化調整，這事兒才算慢慢被人接受。
但直到今天為止，絕大多數的人，也並不理解為什麼平谷線要調整成這樣，頂多就是認為：這麼走坐車的人多，方便出行。
...
神威北大街，潮白大街站點及周邊TOD開發建設，這看似普通的一行字背後，當然不是三河，廊坊，甚至北京自己能決定的事兒。
而因為地鐵站一次次的跑掉，讓很多人對於資訊的耐藥性也越來越強，所以官方釋出資訊，也是越來越謹慎，如果不是有十萬分的把握，必然不會輕易公開的。
綜合以上，我們可以斷定，燕郊的兩個TOD，雖然不會是副中心巨無霸級別的，但是考慮到神威北大街這一站未來要做跟M102的延長線銜接，所以這一站的TOD，將會是一個複合型的。
而潮白大街這一站，雖然不如神威大街這一站牛逼，但也不會差，因為這附近的空地多，所以即使是單一性的TOD，那也將會是相當的宜居宜業。
這兩個TOD的疊加還不算。
更錦上添花的，是燕郊高鐵站和平谷線燕郊鎮這一站的融合。
官方對這一站的表述並未明確，叫做
圖片
這個表述的有意思之處，其實跟上面的TOD是異曲同工的。
咱們再看看副中心官方規劃裡，清晰的顯示了全新的二環三環四環概念（文字是俺加的，官方圖只有環線，沒有字）
熟悉俺的鄉親都知道，多年來，俺反覆多次的提到軌道跟城市融合，將是原子核裂變級的當量。
鄉親們別看北京各種高大上，什麼北京站，北京南站、北京西站、其實這些站，壓根就沒有做到跟城市融合，反而周圍的人對於車站還有點避之不及。
但是，國際城市發展的大趨勢，就是透過TOD去治理城市病，而且效果非常棒。
所以，把軌道車站高效利用，就成了當務之急。
咱們能改開40年獲得如此傲人成績，在城市建設方面發現有些路徑似乎此路有點堵，趕緊調整，這是大好事呀。
鄉親們很多人不理解為什麼會把北三縣叫做“京津冀協同發展示範區”，不理解這個示範到底示範個啥？
其實呀，很重要的，就是示範TOD，示範燕郊火車站周邊的創新街區一體化設計。
示範這種“火鍋式開發的模式”，用小小的一個鍋，煮出讓絕大多數人都意想不到的美味的一鍋飯，而且是婦孺均可，老少咸宜，產業居住兩不誤，賺錢發財咔咔滴，那是相當的有遠見的。
（至於火車站這個創新一體化設計到底是個什麼東東？咱們呀，下次有機會，再好好聊，總之三個字，很牛逼。）
神威北路TOD，加潮白大街TOD，加燕郊火車站周邊創新街區一體化設計，就是俺今兒要聊的，燕郊的“史詩級利好”。
沒有雞血，沒有謠言，純屬踏踏實實的分析思考。
這個利好，一旦開工，那對燕郊的改變，將會史無前例的。
這意味著，燕郊這個北京邊上的小鎮，終於開始邁出了走向國際化大都市的第一步。
看看東京都市圈的軌道交通密度，北三縣作為副中心的重要組成部分，必須給副中心撐起半邊天呀。
而這半邊天的第一步，就是這兩個TOD，以及燕郊火車站周邊的創新街區一體化設計。
讓我們期待著這一天的早日到來。
燕郊的一小步，京津冀協同的一大步，信心是金，餅克金，加油！！！
北三縣就是北京城市副中心？
2021.2.22
是中國日報網發表於2月22號的一條訊息，其中提到：“如今，我們在推動北三縣與通州區協同發展上邁出實質性步伐。接下來，我們要堅持北三縣就是北京城市副中心的理念，全力為北京城市副中心建設保駕護航。”楊燕偉說。
北三縣的規劃做好了
2021-01-05
2020年1月4號晚上，新華網發了一個訊息，如下：
官媒的內容比較官方，俺直接翻譯成大白話，就是，北三縣的新規劃，做完了。
那這個新規劃，是個啥呢？
是《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》嗎？
不是。
那是啥？
這個規劃，叫做：《廊坊北三縣（三河市、大廠回族自治縣、香河縣）與北京市通州區協同發展“5+12”系列規劃》
新華網管這個規劃，叫“5+12”。
那這個“5+12”是怎麼個情況呢？
原來，是廊坊市依據《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，用了1年多時間，編制出來的。
也就是說,《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，是一個“母”規劃，而5+12，是一個“子”規劃。
話說母規劃長啥樣，咱們也沒見過呀，這又蹦出來子規劃，有點發懵呀。
母規劃沒見著啥樣沒關係，祖奶奶規劃鄉親們都一定是見過的，那就是這個↓
這個圖，是2018年釋出的一個規劃裡的內容，叫做：《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)》，而這個規劃的原身，叫做《北京城市總體規劃(2016年-2030年)》。
這，也就是今兒咱們聊的，“5+12”的祖奶奶規劃。
如果你見過祖奶奶規劃，那你一定對祖奶奶的媽媽和爸爸，太祖奶奶和太祖爺爺有印象，叫做：《京津冀協同發展規劃綱要》、《關於印發加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見的通知》。
如果你還想認識太太祖奶奶，也可以，這事得追溯到2004年11月，國家發改委進行了《京津冀都市圈區域規劃》的編制，並於2010年上報，然後，2014年，《廊坊市北三縣統籌發展規劃(2013—2030)》完成啦，當時，提出要將北三縣打造成為“京津冀協同發展示範區...
好了，暈了暈了，咱們就不往前捯了，咱們直接聊這個“5+12”。 “5+12”是一個代稱。
這個5，是指5個版塊的詳細規劃。
這5個版塊分別是：
燕郊組團（三河）
祁各莊鎮（大廠）
蔣辛屯鎮（香河）
安平鎮（香河）
北三縣與通州區交界區域北三縣一側生態綠帶。（北三縣）
其中：燕郊組團、祁各莊鎮、蔣辛屯鎮、安平鎮，叫做：4個重點地區。
注意關鍵詞，燕郊叫做“組團”。
不是叫燕郊鎮，也不是叫燕郊地區，而是叫“燕郊組團”。
組團這個概念，在之前的母規劃《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》裡也提到過。
雖然這個母規劃並沒有釋出細節圖片，只是一個文字版的，但之前的媒體報道過，大概意思是：這個規劃裡，將通州與北三縣中城市功能集中建設的主要區域，分解為一中心、四組團。
中心是北京城市副中心
四組團則包括：
燕郊組團
三河組團
香河組團
亦莊新城的通州部分
現在看起來，母規劃和子規劃裡，燕郊都叫做組團，充分說明了，燕郊跟三河，是兩碼事，可見其重要性！！
當時，母規劃說：燕郊應重點發展科技創新、商務服務、健康養老等功能，補齊公共服務短板，最佳化提升城市品質，與北京城市副中心形成更加緊密的功能協作關係。”
有的鄉親說了，之前的母規劃裡，不是還有三河組團，香河組團，亦莊新城(通州部分)組團嗎？
是呀，母規劃說了，
三河組團要重點發展科技創新和商務服務功能；
香河組團重點發展健康養老、智慧物流、科技創新等功能；
亦莊新城(通州部分)組團重點發展科技創新功能和城市綜合服務功能。
所以今天看起來，這個子規劃裡的“5+12”裡的“12”，就是這部分內容的專項規劃。
這個12，包括：
1、北三縣產業發展與科技創新
2、生態建設
3、綜合交通
4、綜合水戰略
5、綜合能源
6、綜合防災
7、綠色空間
8、公共服務設施
9、警務基礎設施
10、市政基礎設施
11、智慧城市
12、海綿城市
而最新的訊息是，這個“5+12”系列規劃，已經正式獲得廊坊市政府批覆啦。
那，這個規劃的大餅，哦騷瑞，是美好的未來是啥樣呢？
新華網是這麼說的：
按照規劃，廊坊北三縣將建立高效暢達的綜合交通體系、創新協同的產業發展體系、共建共享的城市基礎設施體系和優質便利的公共服務保障體系。
其中，生態方面，北三縣將重點統籌協調生態、生產、生活三大空間結構，與北京通州區共建潮白河大尺度生態綠洲。
交通方面，北三縣將與通州區攜手打造服務便捷、綠色智慧交通服務系統，積極融入京津冀交通網路。
產業方面，北三縣將積極承接北京“擺不下、離不開、走不遠”的產業疏解轉移，推進與通州區產業協同分工，發展高階服務、文化旅遊等創新融合型產業，以及高階裝備製造、新一代資訊科技、節能環保等戰略性新興產業和生物健康、都市農業等產業。
城市基礎設施方面，北三縣將積極推進與通州區跨區域市政設施共建共享，逐步實現設施建設區域一體化。
公共服務保障方面，北三縣將積極補齊短板，推動北京優質公共服務資源向北三縣延伸，逐步縮小兩地公共服務落差。
呃...
真的沒有更多資訊了，就這麼多。
鄉親們想要知道的，比如說到底哪裡有個路，有個橋，地鐵到底哪天開工，市郊鐵路哪天能通，完全沒提。
是不是有點遺憾？
別急別急，這不先放風出來嘛。
新華網說的東西，有的，鄉親們也就那麼一看就行，其實不必較勁。
比如2017年的時候，新華網曾經說過，2020年平谷線通車，現在都2021年了，通了嗎？↓
圖片
聽話要聽音兒，咱們呀，不要去細追究到底為什麼說了2020年通車，結果2021年了還沒通車這個事（追究也沒用呀，-_-||）。
透過現在新華網發的這條訊息，咱們能判斷出來的，其實是風向。
什麼風向？
北三縣的冷凍期，就要過去了。
冷凍了接近4年，現在開年一上班，新華網就高調聊這個規劃，說明北三縣還是香呀。
鄉親們記不記得？去年疫情最嚴重的時候，發改委官宣了副中心與北三縣的母規劃獲批，給疫情裡萎靡不振的環京和北方，注入了一絲活力？
今年這一開年，疫情又要冒頭，北三縣的5+12就來了，妥妥的雞血代言人，藥箱裡的救命稻草呀。
其實呀，北三縣就是整個環京的七寸，捏住了，環京都踏實。
但捏住的目的不是捏死，而是讓它聽話。
目前來看，似乎很聽話，所以，是稍微松那麼一鬆的時候了。
畢竟，老是捏著，都快得肌肉萎縮了，這麼長久下去，對誰都不好，對不？
好了，這就是今兒的全部內容...
咋滴？
不滿意？
官方真的沒說啥，你再問更多，俺也沒法說呀。
其實，不管官方怎麼捂著，交通的利好基本鄉親們陸陸續續都知道了，軌道呀，路呀，橋呀什麼的，都穩了。
因為副中心的五年規劃都直接對接北三縣了，再不靠譜，那不就成了自己打臉了嗎？↓
俺知道，鄉親們內心裡還有一塊比較關心的，是教育。
嘿嘿，俺對北三縣的教育提升方面，是知道點八卦的。
早在2017年9月，景山學校香河分校在香河就已經落地了。
到了2019年2月，北京市教委、廊坊市政府以及北三縣教育主管部門，共同研究制定了《關於北三縣地區教育發展合作協議》，當時說，雙方將建立北京市優質中小學、職業院校與北三縣學校協同發展共同體。
2019年10月，北京市朝陽師範附屬小學等5所中小學，就跟三河、燕郊的多所中小學簽訂了合作協議，實現了課程體系與名師資源共建共享等幾方面合作。目前，這個趨勢正在不斷向前。
比如說，2020年的5月，疫情裡，三河四小還跟北京小學通州分校達成了合作框架↓
圖片
接下來，北京的更多學校，將跟北三縣合作辦學、建立分校，畢竟，疏解過來的高階人口，娃不能接受北三縣這種“低端教育”呀，所以，該來的好事都會來，鄉親們放心吧。
北三縣，副中心，加油！
燕郊利率上浮
2017-05-10
最新坊間未證實訊息，燕郊工某行，建某行，農某行，大廠中某銀行，利率調整，首套上浮1.05，二套上浮1.2。
說了早上車，不聽，看看，資金成本高了吧？
雖然，俺認為這點資金成本在三十年的樓市裡，基本可以無視，但是呀，對於剛需的心理打擊，還是有的。
注意，這才剛開始，燕郊還可以貸款30年，北京只能25年了，所以，增加這點成本，其實不是啥事兒。
沒講完吶。
據未證實的訊息，燕郊的興某銀行，河某銀行，暫停二手房貸款業務。
俺在朋友圈講過的，小銀行確實沒額度，沒法幹了，停停，休息下。
這玩意，專業術語，叫金融熔斷大法。
有關利率調整，俺在小密圈聊過，截圖過來瞅瞅。
沒經歷過樓市的，肯定覺得利率上浮，很蛋疼。
國人一套房子的結清時間，大約平均是8年左右。
別擔心三十年那麼久...二十五年也太久....
看上圖，10年前，資金成本比現在高多了，2007年，基準利率都到過7.83，現在4.9上浮個百分之二十，也就5.88，數字挺吉利的，按照平均資料，那時候做的貸款，基本現在都還清了....
3
樓市在動盪，但綜合首付和利率，以及稅費，早買的，資金成本還是低，所以，吃虧的總是後買的...
聰明人不買新房只買二手房的秘密大曝光
2016-06-30
很多人問阿布：“我說要買新房，為啥阿布你笑呢？”
倫家笑笑還不行？
好吧，講真的，因為你一說買新房，阿布就很欣慰，這樣可以了吧？
——市場上又多了一個小白鼠，來檢驗這個新盤未來的價值，阿布能不高興麼？
“等一下。是不是哪裡不對？”
沒有不對，你繼續買你的新房就行。
“可是，你話裡有話呀。”
你聽出來了？
“當然了，阿布，你把話說清楚！”
好吧...說出來你也未必同意...
話說買一套嶄新的房子，高高興興的裝修，開開心心的搬進去，似乎是很多人的終極夢想之一。
可現實是殘酷的。
一套房子，從你交定金開始，通常會兩年，三年，甚至四五年你才能拿到鑰匙。
這一切的不確定，都要看賣給你房子的開發商老爺資金鍊是不是焊接的結實，他想不想跑路，以及，是不是有一大堆跟你一樣想去買新房子實現終極夢想的人去成就這位開發商大爺。
好吧，就算你運氣好，順利拿到鑰匙，也是兩三年之後，這時候你認為應該拿到房產證了吧？
nonono！
房產證要一年以後才能拿到，這是基本規定。
然後呢，在北三縣的大地上，至少要滿兩年才能免稅費，而北京，至少要滿五年。
我的天吶。
這相當於五六年的時間，甚至七八年的時間，我的這麼一大筆錢是被凍結的。
萬一，我交了定金一年後，遇到一個大長腿高顏值美女，又過了一年後，她給我生個了個娃，我要把這個蓋了半拉的兩居室房子賣掉換成三居室的，根本沒戲呀。
有人說了，可以改底單呀。
真的？你確定，開放商和房管局，會受你號令？
好像...是個坑誒。
不是應該房子建好了，擺在這裡，讓我買，買到後，馬上就能拿房本嗎？
對呀，你說的就是二手房呀！
不可能？明明有很多新房？
哦，好吧，鄂爾多斯有很多，買了當場拿房本，還有山東威海的海景房，買了當場拿房本，你去買吧，慢走不送。
有的朋友會說了，你看，新房，我拿個身份證去，拿銀行卡，去售樓中心，喝點飲料，二郎腿一翹，把字一簽，多簡單。
二手房，苦逼哈哈的跟著中介跑來跑去，一會兒漲價，一會兒不賣了，多煩呀。
是呀，只要是賺錢的事，都煩。
花錢的事，都是煩別人。
花錢出去的本質，不就是自己爽，給別人製造麻煩麼？
買到一個好的二手房，雖然看上去是花錢，但本質上是為了賺錢。
你眼光好，肯研究，升值了，就是賺了，你不會不同意吧。
當然，如果你是完全自主，完全不考慮出售，你愛買哪兒都成，純自住的，三十年不打算換房子的，不必往下看了，浪費時間。
房子雖然是自住，但大家都知道它是有投資屬性的。
投資，就有風險，你買一新房，過半年，要麼漲，要麼跌，要麼不漲不跌橫著，你無法預測。
所有的銷售的雞血和你自己的意淫都沒用，只能讓市場去檢驗。
所以，你買了一手，就是賭博。
過去的大勢，是賭大大開，賭小小開，不是你實力強，而是運氣好。
未來的燕郊或者說北三縣吧，未必！
而二手房，是可以清楚看到軌跡的。
過去幾年，是漲還是跌，你不知道的話，去小區裡給遞上一根菸問個大爺就能獲得答案。
這就像新開一個飯館，你去吃，你是小白鼠，可能好吃，也可能不好吃，比較可能的是普通，普通就是所謂的不漲不跌，不進就是退，不漲就是跌這是基本邏輯。
而你去一個大家都去吃到門檻踏破開了很多年的要排隊的老館子，大機率是不會難吃的，除非你點一個偏門的菜，比如你到川菜館子非要點河豚魚...
市場檢驗過是關鍵！
經過市場檢驗的房子才有投資價值！
市場上的聰明人，是絕不會把銀子投給不增值的盤的。
至於新房排號都去搶的事兒，看個熱鬧笑笑就算了，沒有那麼多小白鼠，誰來檢驗市場？
投資不是意氣用事，不靠情結，矯情也沒啥用，任性更是鼓掌歡迎。
未來特有錢了，揮霍一把買個新房說，老子就要滿足下願望，那沒人攔著你，除了你懂得持家的老婆...
總之，投資買新房，大機率是被套好幾年，賣不掉，住不進.
至於收房時候的跟宣傳不符，偷面積，減層高，差品質，小窗戶，貴物業，爛綠化等等就更不用提了。
二手房,你可以站在房子裡暢想未來的生活，當然，你也可以直接租出去，嚐嚐房東滋味.
在這之前，記得請你的七大姑八大姨過來瞅一眼，假裝漫不經心的顯擺說，這是我小破房，漲得不多，幾十萬而已。
而新房，你只能站在售樓大廳裡昏昏然的暢想一種模模糊糊的美好了。
對於朋友或者家人的友好關愛問題，你只能閃爍其詞支支吾吾。
因為，你跟他們一樣，啥也沒看到，啥也不知道，啥也不能說。
有的朋友會說，人家新房一期的交房了，我去看了，挺好的，二期三期也不會差到哪裡去的，只是價格漲了一些，我覺得時間上我也能等，價格上我也能承受，我要買。
沒問題，但要注意，除非你不賣！過了五年....
好吧，你是一個不打算賣的主兒...
說十年吧...
過了十年，你要賣房子了，你發現，別人能賣的價格，你不能賣，因為你算算賬，賠錢，而別人，在你賠錢的價格就能賣，而且市場上有源源不斷的房子出來！
理解不了？
你想想，比如，人家一期10000買的，二期18000買的，你三期25000買的，不等人家一期二期的賣完了，能輪到你賣？
運氣好，這個小區普漲，人家賣15000就賺錢跑，你呢？
運氣不好，人家平進平出，賣10000，不要了，你呢？
有的朋友又說了，那我可以去買那些剛開發的一期的便宜的新盤呀，稍微漲漲，我就賺錢呀。
太好了，那種兔子不拉屎的地兒正需要你去拯救呢。
你是在用你的全部身家，賭一個荒無人煙的地方在未來五年或者八年後會有一大堆人住進來，醫院也會開起來，學校也會蓋起來，購物中心也會建起來，就業機會也會呼啦啦都湧過來...
你怎麼知道，你賭的這個地兒，會如你所願？
你怎麼就那麼自信？
你自己都不會去住的地兒，你指望有多少人去接你的盤？
阿布{微信公眾號（阿布在燕郊）abuzaiyanjiao}常常說，投資買房子，其實是一個搶奪優質資源的過程。
蠻荒時代，一個獵物，誰搶到是誰的，這事兒從來都沒變過。
只不過，現在的獵物，變成了優質的房產。
你不是在跟自己差不多級別的人去搶優質資源，而是跟比你聰明，敏捷，經驗豐富，決策力超快，兜裡銀子超多的金融公司或者房產分析團隊做鬥爭。
你渾渾噩噩的，當然搶不過別人，當然受窮捱餓。
當你整夜嚎叫在街邊，唱著北京北京，唱著如果有一天老無所依請把我埋在這春天裡的時候，那個唱歌的人正手握大把的優質資源為某個學員轉身呢。
轉一次身，一套優質資源就到手。
現實是殘酷的，這話你慢慢會懂的。
好了，累了，不說了，阿布（微訊號：abuzaiyanjiao）知道，願意買新房的人，還是會去買新房的，此事萬難改變。
本來嘛，沒買新房的人出手，哪有如今的二手房入手？