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- 生活 date: 2021-03-12 20:50:00
阿布在燕郊
燕郊的史诗级利好
2021.3.10
1
直接讲关键词，不卖关子。
这个史诗级利好，不是传了一千年的划北京什么的镜花水月，也不是什么彻底放开限购的谣言，更不是难产了很久的北三新区或者三北新区，更不是规划发布了。
而是踏踏实实的落地利好分析。 如图
这段话，是三河最新的工作报告。
这个工作报告里的关键是这三个字：TOD！
TOD是什么？不用说乡亲们，很多管事儿的其实也并不明白。
整个河北省，19万平方公里，接近7000万人口，目前只有石家庄市开通了大约61公里的城市轨道交通，所以大家对TOD没有概念，是很正常的。
就连北京，对于TOD，也仅仅属于探索阶段。
乡亲们都知道，地铁是会跑的。
但是地铁站会跑的，平谷线绝对是蝎子拉粑粑独一份。
2018年，当俺在密圈嘚吧说，平谷线要跑，会在植物园设一站时，大家都是很懵逼的。
后来，直到后来官方说了，平谷线优化调整，这事儿才算慢慢被人接受。
但直到今天为止，绝大多数的人，也并不理解为什么平谷线要调整成这样，顶多就是认为：这么走坐车的人多，方便出行。
...
神威北大街，潮白大街站点及周边TOD开发建设，这看似普通的一行字背后，当然不是三河，廊坊，甚至北京自己能决定的事儿。
而因为地铁站一次次的跑掉，让很多人对于信息的耐药性也越来越强，所以官方发布信息，也是越来越谨慎，如果不是有十万分的把握，必然不会轻易公开的。
综合以上，我们可以断定，燕郊的两个TOD，虽然不会是副中心巨无霸级别的，但是考虑到神威北大街这一站未来要做跟M102的延长线衔接，所以这一站的TOD，将会是一个复合型的。
而潮白大街这一站，虽然不如神威大街这一站牛逼，但也不会差，因为这附近的空地多，所以即使是单一性的TOD，那也将会是相当的宜居宜业。
这两个TOD的叠加还不算。
更锦上添花的，是燕郊高铁站和平谷线燕郊镇这一站的融合。
官方对这一站的表述并未明确，叫做
图片
这个表述的有意思之处，其实跟上面的TOD是异曲同工的。
咱们再看看副中心官方规划里，清晰的显示了全新的二环三环四环概念（文本是俺加的，官方图只有环线，没有字）
熟悉俺的乡亲都知道，多年来，俺反复多次的提到轨道跟城市融合，将是原子核裂变级的当量。
乡亲们别看北京各种高大上，什么北京站，北京南站、北京西站、其实这些站，压根就没有做到跟城市融合，反而周围的人对于车站还有点避之不及。
但是，国际城市发展的大趋势，就是通过TOD去治理城市病，而且效果非常棒。
所以，把轨道车站高效利用，就成了当务之急。
咱们能改开40年获得如此傲人成绩，在城市建设方面发现有些路径似乎此路有点堵，赶紧调整，这是大好事呀。
乡亲们很多人不理解为什么会把北三县叫做“京津冀协同发展示范区”，不理解这个示范到底示范个啥？
其实呀，很重要的，就是示范TOD，示范燕郊火车站周边的创新街区一体化设计。
示范这种“火锅式开发的模式”，用小小的一个锅，煮出让绝大多数人都意想不到的美味的一锅饭，而且是妇孺均可，老少咸宜，产业居住两不误，赚钱发财咔咔滴，那是相当的有远见的。
（至于火车站这个创新一体化设计到底是个什么东东？咱们呀，下次有机会，再好好聊，总之三个字，很牛逼。）
神威北路TOD，加潮白大街TOD，加燕郊火车站周边创新街区一体化设计，就是俺今儿要聊的，燕郊的“史诗级利好”。
没有鸡血，没有谣言，纯属踏踏实实的分析思考。
这个利好，一旦开工，那对燕郊的改变，将会史无前例的。
这意味着，燕郊这个北京边上的小镇，终于开始迈出了走向国际化大都市的第一步。
看看东京都市圈的轨道交通密度，北三县作为副中心的重要组成部分，必须给副中心撑起半边天呀。
而这半边天的第一步，就是这两个TOD，以及燕郊火车站周边的创新街区一体化设计。
让我们期待着这一天的早日到来。
燕郊的一小步，京津冀协同的一大步，信心是金，饼克金，加油！！！
北三县就是北京城市副中心？
2021.2.22
是中国日报网发表于2月22号的一条消息，其中提到：“如今，我们在推动北三县与通州区协同发展上迈出实质性步伐。接下来，我们要坚持北三县就是北京城市副中心的理念，全力为北京城市副中心建设保驾护航。”杨燕伟说。
北三县的规划做好了
2021-01-05
2020年1月4号晚上，新华网发了一个消息，如下：
官媒的内容比较官方，俺直接翻译成大白话，就是，北三县的新规划，做完了。
那这个新规划，是个啥呢？
是《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》吗？
不是。
那是啥？
这个规划，叫做：《廊坊北三县（三河市、大厂回族自治县、香河县）与北京市通州区协同发展“5+12”系列规划》
新华网管这个规划，叫“5+12”。
那这个“5+12”是怎么个情况呢？
原来，是廊坊市依据《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，用了1年多时间，编制出来的。
也就是说,《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，是一个“母”规划，而5+12，是一个“子”规划。
话说母规划长啥样，咱们也没见过呀，这又蹦出来子规划，有点发懵呀。
母规划没见着啥样没关系，祖奶奶规划乡亲们都一定是见过的，那就是这个↓
这个图，是2018年发布的一个规划里的内容，叫做：《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》，而这个规划的原身，叫做《北京城市总体规划(2016年-2030年)》。
这，也就是今儿咱们聊的，“5+12”的祖奶奶规划。
如果你见过祖奶奶规划，那你一定对祖奶奶的妈妈和爸爸，太祖奶奶和太祖爷爷有印象，叫做：《京津冀协同发展规划纲要》、《关于印发加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见的通知》。
如果你还想认识太太祖奶奶，也可以，这事得追溯到2004年11月，国家发改委进行了《京津冀都市圈区域规划》的编制，并于2010年上报，然后，2014年，《廊坊市北三县统筹发展规划(2013—2030)》完成啦，当时，提出要将北三县打造成为“京津冀协同发展示范区...
好了，晕了晕了，咱们就不往前捯了，咱们直接聊这个“5+12”。 “5+12”是一个代称。
这个5，是指5个版块的详细规划。
这5个版块分别是：
燕郊组团（三河）
祁各庄镇（大厂）
蒋辛屯镇（香河）
安平镇（香河）
北三县与通州区交界区域北三县一侧生态绿带。（北三县）
其中：燕郊组团、祁各庄镇、蒋辛屯镇、安平镇，叫做：4个重点地区。
注意关键词，燕郊叫做“组团”。
不是叫燕郊镇，也不是叫燕郊地区，而是叫“燕郊组团”。
组团这个概念，在之前的母规划《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》里也提到过。
虽然这个母规划并没有发布细节图片，只是一个文本版的，但之前的媒体报道过，大概意思是：这个规划里，将通州与北三县中城市功能集中建设的主要区域，分解为一中心、四组团。
中心是北京城市副中心
四组团则包括：
燕郊组团
三河组团
香河组团
亦庄新城的通州部分
现在看起来，母规划和子规划里，燕郊都叫做组团，充分说明了，燕郊跟三河，是两码事，可见其重要性！！
当时，母规划说：燕郊应重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。”
有的乡亲说了，之前的母规划里，不是还有三河组团，香河组团，亦庄新城(通州部分)组团吗？
是呀，母规划说了，
三河组团要重点发展科技创新和商务服务功能；
香河组团重点发展健康养老、智能物流、科技创新等功能；
亦庄新城(通州部分)组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。
所以今天看起来，这个子规划里的“5+12”里的“12”，就是这部分内容的专项规划。
这个12，包括：
1、北三县产业发展与科技创新
2、生态建设
3、综合交通
4、综合水战略
5、综合能源
6、综合防灾
7、绿色空间
8、公共服务设施
9、警务基础设施
10、市政基础设施
11、智能城市
12、海绵城市
而最新的消息是，这个“5+12”系列规划，已经正式获得廊坊市政府批覆啦。
那，这个规划的大饼，哦骚瑞，是美好的未来是啥样呢？
新华网是这么说的：
按照规划，廊坊北三县将创建高效畅达的综合交通体系、创新协同的产业发展体系、共建共享的城市基础设施体系和优质便利的公共服务保障体系。
其中，生态方面，北三县将重点统筹协调生态、生产、生活三大空间结构，与北京通州区共建潮白河大尺度生态绿洲。
交通方面，北三县将与通州区携手打造服务便捷、绿色智能交通服务系统，积极融入京津冀交通网络。
产业方面，北三县将积极承接北京“摆不下、离不开、走不远”的产业疏解转移，推进与通州区产业协同分工，发展高端服务、文化旅游等创新融合型产业，以及高端装备制造、新一代信息技术、节能环保等战略性新兴产业和生物健康、都市农业等产业。
城市基础设施方面，北三县将积极推进与通州区跨区域市政设施共建共享，逐步实现设施建设区域一体化。
公共服务保障方面，北三县将积极补齐短板，推动北京优质公共服务资源向北三县延伸，逐步缩小两地公共服务落差。
呃...
真的没有更多信息了，就这么多。
乡亲们想要知道的，比如说到底哪里有个路，有个桥，地铁到底哪天开工，市郊铁路哪天能通，完全没提。
是不是有点遗憾？
别急别急，这不先放风出来嘛。
新华网说的东西，有的，乡亲们也就那么一看就行，其实不必较劲。
比如2017年的时候，新华网曾经说过，2020年平谷线通车，现在都2021年了，通了吗？↓
图片
听话要听音儿，咱们呀，不要去细追究到底为什么说了2020年通车，结果2021年了还没通车这个事（追究也没用呀，-_-||）。
通过现在新华网发的这条消息，咱们能判断出来的，其实是风向。
什么风向？
北三县的冷冻期，就要过去了。
冷冻了接近4年，现在开年一上班，新华网就高调聊这个规划，说明北三县还是香呀。
乡亲们记不记得？去年疫情最严重的时候，发改委官宣了副中心与北三县的母规划获批，给疫情里萎靡不振的环京和北方，注入了一丝活力？
今年这一开年，疫情又要冒头，北三县的5+12就来了，妥妥的鸡血代言人，药箱里的救命稻草呀。
其实呀，北三县就是整个环京的七寸，捏住了，环京都踏实。
但捏住的目的不是捏死，而是让它听话。
目前来看，似乎很听话，所以，是稍微松那么一松的时候了。
毕竟，老是捏着，都快得肌肉萎缩了，这么长久下去，对谁都不好，对不？
好了，这就是今儿的全部内容...
咋滴？
不满意？
官方真的没说啥，你再问更多，俺也没法说呀。
其实，不管官方怎么捂着，交通的利好基本乡亲们陆陆续续都知道了，轨道呀，路呀，桥呀什么的，都稳了。
因为副中心的五年规划都直接对接北三县了，再不靠谱，那不就成了自己打脸了吗？↓
俺知道，乡亲们内心里还有一块比较关心的，是教育。
嘿嘿，俺对北三县的教育提升方面，是知道点八卦的。
早在2017年9月，景山学校香河分校在香河就已经落地了。
到了2019年2月，北京市教委、廊坊市政府以及北三县教育主管部门，共同研究制定了《关于北三县地区教育发展合作协议》，当时说，双方将创建北京市优质中小学、职业院校与北三县学校协同发展共同体。
2019年10月，北京市朝阳师范附属小学等5所中小学，就跟三河、燕郊的多所中小学签订了合作协议，实现了课程体系与名师资源共建共享等几方面合作。目前，这个趋势正在不断向前。
比如说，2020年的5月，疫情里，三河四小还跟北京小学通州分校达成了合作框架↓
图片
接下来，北京的更多学校，将跟北三县合作办学、创建分校，毕竟，疏解过来的高端人口，娃不能接受北三县这种“低端教育”呀，所以，该来的好事都会来，乡亲们放心吧。
北三县，副中心，加油！
燕郊利率上浮
2017-05-10
最新坊间未证实消息，燕郊工某行，建某行，农某行，大厂中某银行，利率调整，首套上浮1.05，二套上浮1.2。
说了早上车，不听，看看，资金成本高了吧？
虽然，俺认为这点资金成本在三十年的楼市里，基本可以无视，但是呀，对于刚需的心理打击，还是有的。
注意，这才刚开始，燕郊还可以贷款30年，北京只能25年了，所以，增加这点成本，其实不是啥事儿。
没讲完呐。
据未证实的消息，燕郊的兴某银行，河某银行，暂停二手房贷款业务。
俺在朋友圈讲过的，小银行确实没额度，没法干了，停停，休息下。
这玩意，专业术语，叫金融熔断大法。
有关利率调整，俺在小密圈聊过，截屏过来瞅瞅。
没经历过楼市的，肯定觉得利率上浮，很蛋疼。
国人一套房子的结清时间，大约平均是8年左右。
别担心三十年那么久...二十五年也太久....
看上图，10年前，资金成本比现在高多了，2007年，基准利率都到过7.83，现在4.9上浮个百分之二十，也就5.88，数字挺吉利的，按照平均数据，那时候做的贷款，基本现在都还清了....
3
楼市在动荡，但综合首付和利率，以及税费，早买的，资金成本还是低，所以，吃亏的总是后买的...
聪明人不买新房只买二手房的秘密大曝光
2016-06-30
很多人问阿布：“我说要买新房，为啥阿布你笑呢？”
伦家笑笑还不行？
好吧，讲真的，因为你一说买新房，阿布就很欣慰，这样可以了吧？
——市场上又多了一个小白鼠，来检验这个新盘未来的价值，阿布能不高兴么？
“等一下。是不是哪里不对？”
没有不对，你继续买你的新房就行。
“可是，你话里有话呀。”
你听出来了？
“当然了，阿布，你把话说清楚！”
好吧...说出来你也未必同意...
话说买一套崭新的房子，高高兴兴的装修，开开心心的搬进去，似乎是很多人的终极梦想之一。
可现实是残酷的。
一套房子，从你交定金开始，通常会两年，三年，甚至四五年你才能拿到钥匙。
这一切的不确定，都要看卖给你房子的开发商老爷资金链是不是焊接的结实，他想不想跑路，以及，是不是有一大堆跟你一样想去买新房子实现终极梦想的人去成就这位开发商大爷。
好吧，就算你运气好，顺利拿到钥匙，也是两三年之后，这时候你认为应该拿到房产证了吧？
nonono！
房产证要一年以后才能拿到，这是基本规定。
然后呢，在北三县的大地上，至少要满两年才能免税费，而北京，至少要满五年。
我的天呐。
这相当于五六年的时间，甚至七八年的时间，我的这么一大笔钱是被冻结的。
万一，我交了定金一年后，遇到一个大长腿高颜值美女，又过了一年后，她给我生个了个娃，我要把这个盖了半拉的两居室房子卖掉换成三居室的，根本没戏呀。
有人说了，可以改底单呀。
真的？你确定，开放商和房管局，会受你号令？
好像...是个坑诶。
不是应该房子建好了，摆在这里，让我买，买到后，马上就能拿房本吗？
对呀，你说的就是二手房呀！
不可能？明明有很多新房？
哦，好吧，鄂尔多斯有很多，买了当场拿房本，还有山东威海的海景房，买了当场拿房本，你去买吧，慢走不送。
有的朋友会说了，你看，新房，我拿个身份证去，拿银行卡，去售楼中心，喝点饮料，二郎腿一翘，把字一签，多简单。
二手房，苦逼哈哈的跟着中介跑来跑去，一会儿涨价，一会儿不卖了，多烦呀。
是呀，只要是赚钱的事，都烦。
花钱的事，都是烦别人。
花钱出去的本质，不就是自己爽，给别人制造麻烦么？
买到一个好的二手房，虽然看上去是花钱，但本质上是为了赚钱。
你眼光好，肯研究，升值了，就是赚了，你不会不同意吧。
当然，如果你是完全自主，完全不考虑出售，你爱买哪儿都成，纯自住的，三十年不打算换房子的，不必往下看了，浪费时间。
房子虽然是自住，但大家都知道它是有投资属性的。
投资，就有风险，你买一新房，过半年，要么涨，要么跌，要么不涨不跌横着，你无法预测。
所有的销售的鸡血和你自己的意淫都没用，只能让市场去检验。
所以，你买了一手，就是赌博。
过去的大势，是赌大大开，赌小小开，不是你实力强，而是运气好。
未来的燕郊或者说北三县吧，未必！
而二手房，是可以清楚看到轨迹的。
过去几年，是涨还是跌，你不知道的话，去小区里给递上一根烟问个大爷就能获得答案。
这就像新开一个饭馆，你去吃，你是小白鼠，可能好吃，也可能不好吃，比较可能的是普通，普通就是所谓的不涨不跌，不进就是退，不涨就是跌这是基本逻辑。
而你去一个大家都去吃到门槛踏破开了很多年的要排队的老馆子，大几率是不会难吃的，除非你点一个偏门的菜，比如你到川菜馆子非要点河豚鱼...
市场检验过是关键！
经过市场检验的房子才有投资价值！
市场上的聪明人，是绝不会把银子投给不增值的盘的。
至于新房排号都去抢的事儿，看个热闹笑笑就算了，没有那么多小白鼠，谁来检验市场？
投资不是意气用事，不靠情结，矫情也没啥用，任性更是鼓掌欢迎。
未来特有钱了，挥霍一把买个新房说，老子就要满足下愿望，那没人拦着你，除了你懂得持家的老婆...
总之，投资买新房，大几率是被套好几年，卖不掉，住不进.
至于收房时候的跟宣传不符，偷面积，减层高，差品质，小窗户，贵物业，烂绿化等等就更不用提了。
二手房,你可以站在房子里畅想未来的生活，当然，你也可以直接租出去，尝尝房东滋味.
在这之前，记得请你的七大姑八大姨过来瞅一眼，假装漫不经心的显摆说，这是我小破房，涨得不多，几十万而已。
而新房，你只能站在售楼大厅里昏昏然的畅想一种模模糊糊的美好了。
对于朋友或者家人的友好关爱问题，你只能闪烁其词支支吾吾。
因为，你跟他们一样，啥也没看到，啥也不知道，啥也不能说。
有的朋友会说，人家新房一期的交房了，我去看了，挺好的，二期三期也不会差到哪里去的，只是价格涨了一些，我觉得时间上我也能等，价格上我也能承受，我要买。
没问题，但要注意，除非你不卖！过了五年....
好吧，你是一个不打算卖的主儿...
说十年吧...
过了十年，你要卖房子了，你发现，别人能卖的价格，你不能卖，因为你算算账，赔钱，而别人，在你赔钱的价格就能卖，而且市场上有源源不断的房子出来！
理解不了？
你想想，比如，人家一期10000买的，二期18000买的，你三期25000买的，不等人家一期二期的卖完了，能轮到你卖？
运气好，这个小区普涨，人家卖15000就赚钱跑，你呢？
运气不好，人家平进平出，卖10000，不要了，你呢？
有的朋友又说了，那我可以去买那些刚开发的一期的便宜的新盘呀，稍微涨涨，我就赚钱呀。
太好了，那种兔子不拉屎的地儿正需要你去拯救呢。
你是在用你的全部身家，赌一个荒无人烟的地方在未来五年或者八年后会有一大堆人住进来，医院也会开起来，学校也会盖起来，购物中心也会建起来，就业机会也会呼啦啦都涌过来...
你怎么知道，你赌的这个地儿，会如你所愿？
你怎么就那么自信？
你自己都不会去住的地儿，你指望有多少人去接你的盘？
阿布{微信公众号（阿布在燕郊）abuzaiyanjiao}常常说，投资买房子，其实是一个抢夺优质资源的过程。
蛮荒时代，一个猎物，谁抢到是谁的，这事儿从来都没变过。
只不过，现在的猎物，变成了优质的房产。
你不是在跟自己差不多级别的人去抢优质资源，而是跟比你聪明，敏捷，经验丰富，决策力超快，兜里银子超多的金融公司或者房产分析团队做斗争。
你浑浑噩噩的，当然抢不过别人，当然受穷挨饿。
当你整夜嚎叫在街边，唱着北京北京，唱着如果有一天老无所依请把我埋在这春天里的时候，那个唱歌的人正手握大把的优质资源为某个学员转身呢。
转一次身，一套优质资源就到手。
现实是残酷的，这话你慢慢会懂的。
好了，累了，不说了，阿布（微信号：abuzaiyanjiao）知道，愿意买新房的人，还是会去买新房的，此事万难改变。
本来嘛，没买新房的人出手，哪有如今的二手房入手？